文丨洛尔
编辑丨橘子
北京"新地王”花落中海。
11月29日，北京11月最后一场土拍收官，2宗地总成交金额为177.665亿元。
其中，朝阳酒仙桥+十八里店+小红门组团地块起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录，这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块，最终由中海以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%，销售指导价12.5/8/7.9万元/平方米。
另一宗“回炉重造”丰台新宫地块由福州裕诚以总价24.345亿元摘得，溢价率0.1%。
业内人士表示，朝阳酒仙桥组合地块整体来看，都较优质，属于好环线+近地铁，不过酒仙桥地块后续供应量很大，一些购房者在做购房决策时会考虑到二手房市场时期，竞品太多。而丰台新宫这块地经历了二次上架，修改了一些出让规划，使拿地门槛降低，很期待此次房企以什么产品在如此内卷的丰台实现突围。
PART ONE
新地王
地块采取组合的方式出让，是北京积极构建房地产发展新模式的一种创新性探索。
继今年6月中建智地+江苏绿建+朝开112亿元摘得酒仙桥组合地块后，朝阳区再次以“组合”形式推出三宗起始价高达153亿元的地块，刷新北京土地市场总价纪录。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，彼时朝阳区首次尝试以组团形式供地时，市场观望和质疑声音不断。如今北京宸园首期开盘即售罄的成绩是这些质疑声最好的回击，也论证了组团供地在当前市场行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未来一段时间，朝阳土拍都可能是“酒仙桥+X”的组合。
据悉，为了顺利出让高价组合地块，地块的控高、建筑规模等指标都被进行了优化修改。例如，将酒仙桥、十八里店地块建筑高度局部提高至80米，降低十八里店朝阳港地块配建规模，由原需配建“4500平米机构养老设施、1500平米社区居家养老设施”调整为“不少于1000平方米社区居家养老设施”；允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。
“这些调规都对中海更加友好，保证其利润空间前提下，减轻商业运营压力，帮助资金快速回笼，同时建筑高度增加容积率就会降低，也能给购房者带来更加舒适的居住体验。”张凯表示。
具体来看，组合地块中的酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块建设用地面积约2.8公顷，规划建筑规模约78148.43万平方米，销售指导价12.5万元/平方米，起始出让价50.22亿元，楼面价约6.42万元/平方米。
酒仙桥地块位于朝阳区酒仙桥街道，东北五环内，北京宸园南侧。周边有产业支撑，3公里范围内覆盖了蓝色港湾、姚家园万象汇等多个商业综合体，配套较为完善。
北京住建委数据显示，截至目前，开盘一个多月的北京宸园已网签137套，网签均价11.22万/平方米，销售情况比较可观。
此次酒仙桥0014新地块的楼面价约为6.42万/平方米，此前北京宸园+中建璞园的平均楼面价约为6.6万/平方米，可见北京宸园的楼面价比6.6万/平方米高，新地块有成本更低的优势，有打造更高品质产品的空间。
组合地块中的十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块，由三块地组成，建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。
该地块与近期新公布案名的北京隅·东序仅一路之隔，在其与云筑一二期之间，地块西北侧为商业综合体和九年一贯制的朝阳人大附。十八里店板块承接国贸-双井-大望路的改善置换需求，近地铁17号线十八里店站，换乘方便。板块界面全新，人大附施工在即，环线+板块+教育+临铁优势明显。
周边竞品金隅云筑一期二期三期网签率均已超过70%，保利朝央和煦今年1月开盘推出394套房源目前已网签341套，几个项目网签价格方面在7.4~7.7万/平方米之间。
小红门地块建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地，其中托幼用地上建面约3150平方米，容积率2.5，限高60米，楼面价约4.35万元/平方米。
在张凯看来，相比之下，小红门板块“存在感”稍弱，虽然位于三环和四环之间，但板块界面老旧杂乱，主要是老旧小区、汽配城、城外城家居，以及难以拆迁的龙爪树村，再加之配套不足，完全掩盖了其环线优势。周边在售项目中建·星光里去年7月初开盘，距今已经15个月，推出全部322套房源，目前网签221套，网签率68.6%，去化速度并不理想。本次中海项目入市，可能会存在一定的去化压力。
PART TWO
新宫地块 “回炉重造”
和中海摘得组合地块一样的是，福州裕诚也以0.1%的微溢价摘得丰台新宫地块。
具体来看，丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块，土地面积30414.3平方米，建筑控制规模≤60828平方米，容积率2.0，规划控制高度45米，挂牌起始价为24.32亿元。地块非常方正，且没有配建，周边城市界面较为干净。
值得关注的是丰台新宫地块是一宗“回炉重造”地块。
8月20日，北京规自委上架NY-030（南区）地块，出让规模5.39万平方米，容积率2.4，地上建筑规模12.93万平方米，起始价52亿元，楼面地价4.02万元/平米，销售指导价为8.3万元/㎡。
9月9日，北京规自委发布对《挂牌文件》附件中的《“多规合一”协同平台审核意见的函》进行调整；9月19日发公告暂停地块出让。
直到10月25日，北京规自委再次挂出该地块出让公告。它变成了8月20日挂牌的“迷你版”，土地面积缩小至3.04万平米，地上建筑规模调整为6.08万平米，楼面价降低为4万元/平方米，起始价也降至24.32亿元。
张凯表示，新宫地块位于丰台南苑街道，北侧200米是地铁4号线与19号线的换乘站新宫站，西侧是大悦春风里，北侧是槐房万达。与森与天成相比，地块更加规整，轨道内穿带来的噪音震感也会小很多。另外一竞品项目建发璟院基本已清盘，网签均价7.9万/平方米，销售指导价8.3万/平方米；森与天成受地铁上盖影目前为止去化率仅17.5%，网签均价7.5万/平方米。
来源：新地产
