01
曾经的企业家翘楚，
作为海尔教父的张瑞敏曾经说过：
“我认为没有成功的企业，只有时代的企业”。
在滚滚的时代车轮之下，
既有伴随上行的成长与扩展的企业，
也有经历下行的沉沦与离场的企业。
就像昔日的行业巨头碧桂园，
也在时代的大潮之下，经历了过去几年因为债务压力导致的库存高企，
也有着市场下行导致的发展降速、现金流困难和退出头部阵营的无奈。
这是时代落幕的沉默，
但也有着在新的时代的分化的潜行与坚守。
终于拨云见日，见到晴天。
02
过去的几年，
碧桂园并没有像其他倒下巨头一样躺平，
而是在卧倒之后，仍然坚持着匍匐向前。
面对财报迟迟未披露而造成的股票市场交易的停牌，
失去了外部投资市场的助力的碧桂园，
一方面是借助政府的纾困进行保交楼的推进，
用3年约170万套的交付，确保主体和信用的稳定，
另一方面，则是通过自身的资产和债务重组，积极的化解债务。
伴随着“保交楼”社会使命的进入尾声，
以及通过进一步“化债”、“削债”让企业经营回归正规渠道。
碧桂园迎来了久违的来自金融机构和银团的高达1200亿的债务展期，
也用两份财报的披露，在港交所公告达成复牌指引，即日起恢复买卖。
今天的港股市场，终见久违两年的，属于碧桂园的一道红线，
碧桂园在风雨和长夜之后，等到春天，也迎来重生。
03
就在上周，
碧桂园向港交所提交了2023年年报及2024年中报。
其中关于2023年的业绩回顾，
碧桂园取得收入4010.15亿，但是也披露了约1673亿的税前亏损。
对于2023年的亏损，有的围观者会归咎于经营不善。
但并不完全是经营层面的亏损，更多是基于市场和房价的走低，在经营层面上计提了相当大额的存货减值准备。
简而言之，
就是如果有1000亿的基于成本和利润构成的反应在售价上的货值，
参考能够实现销售的随行就市的售价和现金流回款，最终按照800亿的可实现售价进行货值计算。
减少的200亿货值，被作为存货减值在会计记账时进行计提，就会反应到实际经营的亏损。
但是如果市场回暖，最终仍然实现了1000亿的销售回款，那么这样的亏损就会在下一年的记账中进行冲抵。
这样的做法，恰恰是一家有真实经营和责任的企业，进行的更加真实稳健的记账方式。
既有助于企业准确反映存货的真实市场价值，能为投资者提供更可靠的财务信息。
这也是另一家标杆房企万科，在2024年同样被外界质疑亏损时候，实际上进行的存货减值。
同理，万科在2025年的销售恢复，伴随着整体市场和房价的回升，经营利润就能够通过冲抵实现正向回升。
于是到了2024年6月30日，
碧桂园实现总收入约为1021亿元，在同比减少约54.9%的情况下，税前亏损只有约108亿元，远低于2023年的亏损规模。
于是同在2024年中报的信息披露中，存货减值计提已大幅减少为27亿元。
整体销售速度的减缓，销售规模的缩小，在另一方面其实避免了货值的进一步折损。
另一个值得肯定的是，截至2024年6月30日，碧桂园的净资产仍有741亿元，净资产仍然保持为正，好于市场预期。
留得青山在，不怕没柴烧。
这也为2025年大的市场背景向好，
碧桂园整体的经营和销售收获新的突破和增长，
留下来一座青山，也贡献了更多的好柴。
04
对于整体经营的回顾，碧桂园则表示，
当前仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，对于恢复盈利的时间，暂时无法预估，
这都需要结合外部市场环境、销售回款情况、债务处置情况、集团经营情况综合考虑。
在内部的经营上，
碧桂园则通过大幅压降非核心非必要的经营支出，精简组织架构，
去年开始的高管带头降薪，并取消多项福利待遇，也体现了高管和企业同进共退的决心和担当。
这同样印证了碧桂园作为一家头部房企，
在重新回归经营主航道之前，“保交楼”和“降负债”仍然是企业当下的重心。
但是值得庆幸的，
一方面是2025年第一次月度管理会议上，杨惠妍提出的：
新的一年，碧桂园的工作仍将围绕保交房、修复资产负债表两大关键任务展开。
这样的发展目标，
一方面来自于蝉联保交楼冠军的韧性和底气，
另一方面则来自于1200亿最新资产重组和化债的新年礼物。
从本金削减和债转股的超大资产重组，将对碧桂园的综合资产负债表，有了大幅的去杠杆的减压作用。
在未来的发展层面，
债务压力的减轻，一方面有利于碧桂园能够实现轻装上阵，经营的基本面获得更好的改善，
另一方面，则有助于碧桂园整合更多的现金流和企业资源，用于持续的保交楼，
同时，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善将来的新房销售预期。
04
2025年，
是碧桂园的关键转折之年。
伴随着保交楼的持续进行，
碧桂园迎来了化债瘦身的新契机，
更用实际行动和对经营的回顾，迎来股票复盘。
这是春风化雨，更是渡尽劫波，
迎来新的转机，
才能又一次跟上时代的潮头。
还有那些等着的交付与兑付，实现履约，
用新生向前，
用发展，期待未来！
全文完！
