这个夏天，南京豪宅市场“杀”出全新名词：第四代住宅。

刚刚，我们拿到一手爆料文件，南京将在全市范围推广第四代住宅，豪宅卷产品的打法更多元了！

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锐评君仔细研读了这份由南京市规划和自然资源局印发的文件，先说结论：这是经过改良的“南京版第四代住宅”设计规范。其中亮点，且看我们一一拆解。

原文：仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层可以整单元不计入容积率。

解读：卷产品，南京形成了自上而下的统一。去年起，官方陆续端出建筑设计新规、住宅品质提升设计指引等文件，鼓励开发商通过架空层、风雨连廊、建筑立面、精装设计等维度提升住宅品质。

担心做了架空层等会损容？不存在的。这条细则，不仅能让开发商在不损失可售面积的前提下提升小区品质，也能实打实提升得房率。

原文：套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高，超层高起居厅和餐厅的面积不得超过该户套内建筑面积的30%且层高不大于7.2米。

解读：超层高起居厅和餐厅是什么概念？其实，河西的纯新盘中海江南玖序，已经用约6.6米挑高客厅做出示范。

按照这条细则，未来南京改善型豪宅的餐客厅挑高，在符合面积限制的前提下最高能做到约7.2米，尺度空间更为震撼。

意味着，你在大片里看到的时尚大house，将陆续出现在南京楼市。

原文：新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。

解读：主体结构外挑+不得封闭的挑空平台，这直接指向统一不封闭的露台。你或许会有疑问，这和第四代住宅有什么关系？

保利国贸·天琴湖（福州）

我们知道，第四代住宅，又叫城市森林花园住宅。锐评君翻阅了相关资料，发现目前公开文件与第四代住宅息息相关的，可以追溯到住房和城乡建设部于2021年主导发布的《城市森林花园住宅设计标准》。这里面提及的住宅外挑平台、外挑平台占套内总面积的比例等，与南京的文件有异曲同工之妙。

当然，南京做第四代住宅并不是盲目跟风，这一条款里的更多补充细节，体现了南京对第四代住宅的思考和改良。比如：

挑空平台进深不得大于3米；若挑空平台与阳台叠加设置，挑空平台与阳台的总进深不应大于3米。

对阳台与挑空平台的进深进行严格限制，实际上是充分保障室内采光，让阳光、露台、室内形成有机整体，真正为房子赋能。

挑空平台应无围护结构、无柱、无覆土绿化设计，不得封闭。

来源：小红书截图

目前，成都、福州等城市的第四代住宅已经相对成熟。但交付后，由于部分业主长期没有入住，以至于露台花草枯萎死掉的情况时有发生。

南京创意性提出挑空平台无覆土绿化设计，能切实解决这一痛点，并将自主权交给业主，符合规范的前提下，“谁的露台谁做主”。

挑空平台应满足日照影响分析、采光、建筑防火间距和安全等要求。满足以上要求的挑空平台可以不计入容积率、建筑密度，可以不纳入面宽、建筑间距、日照间距计算。

省流总结，对买房人而言，这条细则最大的优势是露台可以不计容，利好得房率。

02

南京版“第四代住宅”全市推广，影响最大的板块会是哪里？想必你的答案和我一样，河西。

近年来，得益于优质土地的集中供应，河西中、河西南、青奥滨江与江心洲的豪宅新成员，如雨后春笋般涌现，洋房和高层都有的挑。

但需直面的事实是，在内卷的河西楼市，随着一批房企学习借鉴和“钞”能力的强化，大部分豪宅选手已普遍陷入产品创新的瓶颈期。

而这份具有破冰意义的文件，给河西豪宅市场以新的方向——南京“第四代住宅”推广后，大家可以使出十八般武艺来“揽客”。

同时，文件中明确两点要求：

本通知有效期至2028年12月31日。凡发布之日起未领取建设工程规划许可证的建筑（不含单栋建筑已有部分领证的建筑），按本通知执行。

已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。

这意味着，南京没有报批规划的纯新盘（不含单栋建筑已有部分领证的建筑），都能做第四代住宅；规划设计已经出炉也没关系，只要还没拿到销许，就能在今年年底前申请变更许可，转向第四代住宅。

一番对照下来，目前河西符合项目/地块，有招商G01、中建东孚G42、中海江南玖序。

看看这3家楼盘的“进度条”：

招商G01——

规划新鲜出炉，拟建7栋10-24层住宅和相关配套，明确要做南京第四代住宅。

效果图显示，7栋住宅楼首层架空，带有下沉式庭院，每户有露台，并且露台为挑空错层设计。

南京之前，招商就已在西安等城市落地第四代住宅。比如西安招商雲山間，为奇偶层错层的空中露台设计，考虑到室内采光，露台面宽合理规划在约2米。

招商G01，是南京首个明确出规划的第四代住宅项目，同行与买房人的关注度都颇高，期待后续更多信息的释放。

中建东孚G42——

中建东孚G42动作较快，预计近期释放项目案名、公开城市展厅。

G42拟建5栋18-23层的住宅，部分楼栋底层架空，以建面约180-240㎡户型为主。

区别于河西的现代公建化豪宅，G42独辟蹊径，与水平线设计品牌创始人琚宾、汇张思董事长张润舟、顺景园林院长赵卓毅、香港CCD合作，打造极具辨识度的东方文化豪宅。

比如建筑立面，G42将南京古迹的建筑形式与东方飞檐相融合，同时每层又结合重檐设计，融入大玻璃幕墙，打造层层重檐与东方飞檐的建筑美学立面。

中海江南玖序——

中海在河西青奥滨江打造的豪宅作品，为「玖序」系产品，是中海集成45年全球高阶作品开发经验与技术，深度精研而来的顶线作品。

在南京版第四代住宅浮出水面之前，中海江南玖序就已为人先，创新打造「墅厅大平层」，部分户型客厅为挑高设计，与文件中的起居室与餐厅层高的挑高设计不谋而合。

新概念，总能引起人们的关注与争论。「墅厅大平层」，顾名思义，既有别墅的尺度纵深感，也有大平层的平面辽阔感，是满足别墅爱好者和大平层喜好者的优势组合。

南京中海地产

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这，是建面约300㎡样板间的实拍，21秒的视频实景揭秘「墅厅大平层」，餐客厅南、西、北三面均为大面窗，叠加约6.6米层高，极具空间感和立体感。

不妨大胆猜测，中海江南玖序或将契合南京第四代住宅理念、调整规划，增加户外露台等创新设计。倘若户外露台落实，不得不说，中海江南玖序是南京这一波住宅品质提升的“最大赢家”。

锐评君说

极致内卷下的南京豪宅，早已扬眉吐气，持续进阶的产品力，引来杭州、上海等外地同行观摩与学习。

现在，南京版“第四代住宅”横空出世，不仅具备第四代住宅的优势，又在一定程度上规避了传统第四代住宅的弊端。

我们相信并期待，随着第四代住宅在南京全市范围内的推广，越来越多的房企会同中海这般，用突破想象的创新产品，来提高南京人的居住幸福指数。