刚刚，南京最新建筑规范出炉！

南京市规划和自然资源局发布《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》。

重点如下：

1、住宅建筑首层，可以布置层高不小于3.6米的架空层，且仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层，可以整单元不计入容积率。

这个之前就已经有了，目前南京不少新盘楼栋首层都架空了，一方面，活动空间变多，另外，绿化可配置范围变大，业主生活空间更好了。

2、套内建面超120㎡的户型，可以适当提高层高，起居厅+餐厅的面积不得超过该户套内建筑面积的30%，且层高不大于7.2米。超过7.2米的，需要计算容积率。

这也就意味着，挑高不是大户型独有的配置，只要是套内超120㎡的刚改户型，都能搞7.2米的挑高平台，未来这样的房子会越来越普遍，好房子会越来越多。

3、对于挑空平台，文件也有规定：新建住宅，每户都能设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。

重点是，挑空平台进深不得大于3米，且无围护结构、无柱、无覆土绿化设计，不得封闭。

在满足日照影响分析、采光、建筑防火间距和安全等要求下，挑空平台可以不计入容积率、建筑密度。

也就说，今后买房，每家都有露台，得房率大大提升。

第四代住宅效果图

4、通知明确，已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。

也就是说，没有报批规划的纯新盘（不含单栋建筑已有部分领证的建筑），以及出了规划设计但还没领销许的楼盘，都能申请做第四代住宅。

相较于其他产品，第四代住宅，在社区立面设计、户型空间尺度、露台设置的均衡性及户型利用率上全面提升，迭代了人居方式。

据小道消息，中海江南玖序正在加紧改规划，准备在房子外围设置一排大露台，又是挑高，又是大露台，南京富人真的有福了。

文件原文(文字版)↓

关于支持我市住宅品质改善提升

优化规划服务管理若干措施的通知

各有关单位：

为贯彻落实《关于支持住宅品质改善提升若干措施》(苏建科【2024】23号)要求，适当控制住宅地块开发强度，推进我市住宅高质量发展，改善人居环境，增强城市安全韧性，现通知如下：

一、住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。

住宅建筑(除低层住宅以外)底层和位于裙房上部的住宅功能首层，可以布置层高不小于 3.6 米的架空层空层应视线通透、空间开敞、无围护结构，应只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，不得作为停车或车行交通空间使用，仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层可以整单元不计入容积率。

住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于 7.2米。套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高，超层高起居厅和餐厅的面积不得超过该户套内建筑面积的 30%且层高不大于7.2米。符合以上情形但层高超过 7.2米时，超出部分以每1.1米为单位累进增加05倍计算容积率，不足1.1米的按照 1.1米计算。

二、住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于7.2米。套内建筑面积超过 120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高，超层高起居厅和餐厅的面积不得超过该户套内建筑面积的 30%且层高不大于7.2米。符合以上情形但层高超过 7.2米时，超出部分以每1.1米为单位累进增加05倍计算容积率，不足1.1米的按照 1.1米计算。

三、在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。

(一)挑空平台原则上不得设置于住宅建筑北侧，挑空平台进深不得大于3米，结构高度不小于两个自然层高。如挑空平台与阳台叠加设置，挑空平台与阳台的总进深不应大于3米。

(二)挑空平台应无围护结构、无柱、无覆土绿化设计，不得封闭，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。

(三)每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和不得大于15平方米或每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于 25%。其中每户挑空平台的结构底板投影面积之和不得大于10平方米或每户挑空平台的结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于15%。

(四)挑空平台应满足日照影响分析、采光、建筑防火间距和安全等要求。满足以上要求的挑空平台可以不计入容积率、建筑密度，可以不纳入面宽、建筑间距、日照间距计算。挑空平台与相邻挑空平台或建筑的最小水平间距不应小于建筑防火间距且不应小于8米。挑空平台退让道路红线、用地红线的距离可以酌情减少，但减少的退让距离不应超过建筑退让距离的三分之一。

四、飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不得小于0.45 米且最大进深(自墙体外边线至飘窗外边线)不得大于0.75米。

建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。住宅建筑的厨房以及酒店式公寓、商业、办公、研发建筑不得设置窗。如有景观等需求，转角飘窗短边长度可以不受1.5米限制。

五、加强对电动自行车存放、充电场所的规划管理工作，鼓励在新建住宅小区场地内设置独立的电动自行车存放、充电场所在地面布置的电动自行车存放、充电场所可以不计入容积率、建筑密度。

电动自行车存放、充电场所应当纳入小区总平面方案同步报审。

六、本通知有效期至2028年12月31日。凡发布之日起未领取建设工程规划许可证的建筑(不含单栋建筑已有部分领证的建筑)，按本通知执行。

如涉及将不计容建筑面积纳入地上总建筑面积进行方案调整的，其调整方案原则上不得改变已审定或已许可总平面建筑总体

已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。

如涉及将不计容建筑面积纳入地上总建筑面积进行方案调整的，其调整方案原则上不得改变已审定或已许可总平面建筑总体布局，不得增加建筑楼栋数。在符合规划条件和出让合同相关要求的情况下，在方案调整或许可变更前应当完成公示等程序。如涉及新建住宅项目地块内已销售业主利益的，应当征得全体已销售业主书面同意意见。

本通知与之前规定不一致的，按照本通知执行。