1月13日，中国人民银行行长潘功胜在第18届亚洲金融论坛上，说了一句话：「我国的房地产市场已经过近30年的长周期繁荣，经历重大的转型，并寻找新的均衡点」。

啥叫新的均衡点？我这样理解，房地产普涨普跌的时代已经过去，未来的市场，是量到质的一个转变。

大家有没有发现，2024年底各大房企纷纷开始卷起了产品：更高的得房率，更高的层高，更大的阳台......

市场在不断变化，未来房子的价值绝不只是价格那么简单，而是能给我们提供什么样的支撑与保障。

不要总盯着价格，产品力才是最重要的关键点。

那么2025年南宁楼市会有哪些新面孔？产品力能不能打？

今天就来看看这个。

29个新盘即将入市

谁会成为爆款？

据不完全统计，南宁2025年预计会有29个新盘加入「战局」。

老铁们看表。

除了2024年刚拿地的，一些迟迟未动的新盘也会动起来。这个数字要是放在过去的巅峰时期，那简直不值一提。不过跟2024年上新的25个盘比起来，数量还是有所增长。

这些盘里，很多因为地段优势，在土拍阶段就引起了高度关注，例如邦泰拿下的凤岭北地王项目。

我发现它们还有几个特点：

1.青秀占大头。论楼盘数量，青秀是一哥，数量最多有10个，其次是五象7个，江南、兴宁、西乡塘分别有4个、5个、3个。邕宁区已默默退出群聊。

2.民企成为「主角」。2024年一共拍出18块住宅用地，这18块地都是民企拿下，且同一民企多次拿地，例如邦泰、凯誉汇、恒力等，甚至拍出「新地王」。

只一年时间，南宁土拍就经历了一次国央企主导到民企主导的剧情大反转。

3.第四代住宅将会是2025年产品的最大看点。相比与在价格上疯狂贴身肉搏的2024，2025似乎大家集体觉悟了，多个项目放出打造第四代住宅的风声，户型尺度和拓展面积plus，南宁去年4月发布的新规又给了很大的政策支持。

从某种程度来看，这是也未来市场的一个趋势，产品力迎来质的飞跃，也会对市场上存量的旧规产品产生巨大冲击。

4.拿地开工动作神速。我看了一下，2024年年底拿地的项目，3个已经开工建设，例如11月27日拿地的悦恒天润城，11月29日拿地的盛邦，9月26日拿地的恒力宸望，资金雄厚的房企，是市场的信心所在。

这些新盘里，不少项目的位置和产品都将非常有看点，给老铁们提前剧透一下。

改善主战场看青秀、五象

先看青秀。这次青秀上新的10个盘，分布在凤岭、埌西、东商区、三岸、仙葫。大部分还是以改善为主。

值得重点关注的邦泰「双子」。

邦泰在凤岭北长月巷拿下的「新地王」，暂定的案名叫邦泰藏玥，旁边就是上一届纯改代表建发缦云。

往南600米是航洋、万象城，旁边是凤岭儿童公园，学校有凤岭中学、凤翔小学、月湾路小学，周边是机关单位小区，妥妥的公认富人区地段。高改产品一定跑不了，就看这次能做到多高级。

卖多少钱才配得上「地王」的身份？让我猜一下。邦泰藏玥12762元/平方米的楼面地价，超过了建发缦云和中海甲叁號院。如果按建发缦云2023年入市2W+的价格，会比建发缦云只高不低。要卖到这个价格产品势必会在建发缦云基础上再迭代，就凭这点就让我特别期待。

周边的二手房情况如何？价格有高有低。

关注度比较高的凤景湾小区，大户挂牌均价2.1W/平，房龄新。住改委的单位房月馨苑140平以上大户挂牌均价在1.7万/平，数量不多。价格低位的春晖花园均价1.1-1.2万/平，楼龄在十年以上。想要纯改置换的老铁，如果不求新，淘一淘还是能找到高性价比的房子。

另一个邦泰藏玺，项目在竹秀路以北、会秀路以西，旁边是别墅区大自然花园、青秀小区。熟悉的老铁都知道，这个板块可以说是南宁第一代「老钱」们藏龙卧虎的地方。有没有觉得邦泰这个案名起得特别应景，藏玺，藏风聚气风生水起。

地段是最大的利好，一个词形容：闹中取静。石门公园、青秀湖公园、青秀山公园、民歌湖四园围绕，在建的地铁6号线贯穿，离会展中心、万象城、航洋也就几分钟距离，平日里居住特别安静。

至于会做什么样的产品？从地块的容积率及限高看，预计不是别墅就是大户。越秀路板块太久没有新盘上架了，这次一出手就是纯改，想不关注都难。

板块二手房挂牌均价常年接近2W/平的线，相当坚挺。大自然花园1.9W/平，远辰山水1号2W+/平，龙曦山庄2W+/平，凯悦国际1.9W/平，但房龄老的问题无法避免。想在这里捡漏的老铁，凯悦国际房龄相对新品质好，是个不错的选择。

第三个是林里桥路的麒麟天樾，凯誉汇首次进军青秀拿的地。我发现这个位置特别巧妙。虽说在仙葫大道，但沿着林里桥路往北不到1公里，就是凤岭北大热的高坡岭路。

高坡岭有啥，万达、地铁、山姆店，麒麟天樾多走几步也能享受。咱还有正在建的地铁6号线林里桥站，妥妥的地铁房。

以高坡岭路现在1.3W-1.5W/平的线，再结合项目2805㎡/元的楼面地价，价格空间很有想象力。对价格比较敏感的老铁，这个项目或许会成为高坡岭退而求其次的平替之选。

另一个是埌西的恒力锦春里，这个位置已经近十年没有新盘了，几乎是二手房的天下。配套相当硬核，地铁3/6号线，三美学校，南湖民歌湖双湖景观，居住舒适度拉满。想在这里置换的老铁盯紧这个盘就对了。

就是这个地块比较小，能建的楼不多，每一栋都得是精品才行。

这个项目算是弥补了恒力地产上一个项目在配套上的遗憾。至于这一仗能不能翻身，就看恒力锦春里会做什么产品了。

接着是五象，哪个盘最值得关注？

盛邦在五象湖的新项目恐怕很难绕过。旁边是旭辉湖山樾、龙光天瀛，合景天汇广场，铁打的十四中，还有新平路小学、滨湖路小学，以及五象湖公园，离地铁2号线也不远，这个盘的市场关注度几乎毫无悬念。说白了，五象湖卖的不就是配套。

如果产品做第四代住宅，那么这块地的价值能发挥到极致。至于会不会跟北投时代形成竞争，不好说。

想找纯改产品的老铁，如果你拿不准一手还是二手，或者想找捡漏房源，找我准没错，我可以帮你找到最符合心意的房子。

老城区新盘不少

刚需重点看这些

改善说完了，咱来聊聊刚需。关注老城区的刚需老铁们，2025年也有不少新盘上架，哪几个比较值得关注？

必须先说江南。

2024年江南市场非常热，甚至成交热度一度有超过青秀和五象的势头。主要原因是江南近几年出来的项目比较少，个别冒头的要么贵，要么位置偏产品差，有性价比的楼盘几乎绝迹。

眼下想在江南买房的话，除了未来城市和江南中心，似乎没有别的选择。这也是为什么北投印象和中交公园学府一出来就特别火的原因，完全激发了刚需的购买力。

走出西乡塘的凯誉汇，这次在江南一举拿了两块地：金凯路的麒麟云邸和星光大道的凯誉汇&鑫恒凯地块。再加上恒力的新地恒力书香锦宸，接下来江南的市场会更热闹，刚需们可以选择的产品会越来越多。

值得一提的是凯誉汇这个房企。作为民企，凯誉汇近年来的表现相当强劲。先是集中火力在西乡塘，又进军江南，涉足青秀，在南宁三年拿下九个项目（在售项目+新地块），实力雄厚，发展相当迅猛，大有冲击南宁成交金额/面积前三甲的底气。

同时，华宏和邦泰也在西乡塘和兴宁新拿了地，分别是四联村环明月湖片区，科德路上的华宏云墅，和鸡村南梧路建兴路处的城中村旧改项目邦泰揽境。

华宏云墅这个项目，近期关注度很高。项目紧邻明月湖公园，环境非常加分。我了解到项目将会打造第四代住宅产品，每户都有6.2米空中花园，相当能打。华宏把南宁第一个第四代住宅项目放在这里，我是没有想到的。但并不影响它产品的牛逼。

关注度很高的北湖路，大唐也拿了块地，大唐天城旁的北湖央境。北湖南路可太久没有新盘了，距离最近的在售楼盘，要么到西大，要么望州路，要么秀厢大道以北。这个地块不大，但旁边就是商业，且有地铁，还是很值得期待的。

这段算送的

这一轮新盘梳理下来，青秀、五象依旧主打改善，老城区仍然是刚需的主场，市场竞争也会比2024更激烈。

不过，对咱买房的人来说，房企卷是好事。大浪淘沙，连价格都卷不动的时候，就该卷产品了，这才是我们真正想要的房子。

如果你近期有买房计划，不了解市场动态，不知道怎么找高性价比房源，苦恼于大海捞针的，一定要找我，我可以给你推荐跟你适配度最高的房源，价格上还能帮你争取到最大化。