大家好，我是阿牛，北京买房社群发起人！ 今天跟大家聊一个比较热门的话题：老破小究竟降了多少？ 老实说，最近咨询老破小买卖的问题特别多，很多人都担心未来老破小卖不出去了，今天咱们用数据说话。 从链家的数据来看，北京的老破小占北京总房源的有5成左右，在东西城比例更高很多，估计差不多达到90%了。 在过去的一年中，大部分小区都在普跌。老破小在这一波下跌行情中，表现如何呢？挑几个比较典型的老破小小区的成交数据来看看。 首先咱们来一个典型小区：安贞西里。安贞西里一直是安贞片区的成交头部，刚需的天花板，位置也是安贞板块最好的。安贞西里的属性是：成熟板块的非书包老破小。我们来看看小户型表现。 41.94平的南北通透，明厨明卫，卧室带阳台的一居，比较受欢迎的户型，在今年6月13日成交价格260万。 而在2023年2月18日，最高点，成交价408万，一年多时间降了148万，跌幅36.27%，。过往记录看下表 接着我们再来看看另外一个小区，裕中西里，德胜片区的热门上车房。这个小区优越的地理位置，丰富的教育资料，他的知名度，想必不用多说。 73.6平的 是裕中西里主力成交户型。成交价从200多万一路飙升到1000多万。 而最近的8月22日的一个成交价795万，而21年该户型的最高成交价1080万，降了285万，降幅26.4%， 德胜的表现是：731之前，房价大涨，731后，房价大跌，然后最近又恢复了一些。真书包还是有一些支撑的。 最后，咱们再来看看另外一个代表，海淀非书包老破小：罗庄西里。这个小区属于海淀知春路历史悠久的公房聚集区，地理位置优越，交通便利。 60.7平的一个一居室，今年7月份成交价372万，这个户型最高点566万，降了194万，降幅34.28%。 这样来看，每个不同的老破小，表现还是很不一样的。未来老破小的命运是什么样的呢，基本大家都有一个共识，老破小没有价值了，未来只会大幅下降，不能买。其实还是不能一概而论，要从区域位置来看，不能一视同仁！阿牛有几点看法： ① 没有书包的老破小，周围供应量大的话，还是有些风险的，像安贞西里，周围老破小太多了。 ②有真正书包的老破小，还是有需求的，还是很多家长愿意买单，这也是房价保值的基础。 PS，我们整理了全北京二手房小区的历史成交价和最新成交价！另外群里会给大家公布一些市场动态，及新房，二手房捡漏房源。