最近经济学家马光远发表了一段讲话。他呼吁降低存量贷款利率，并且建议建立一套常态化的存量贷款利率调整联动机制。

马光远指出：当前存量房贷规模已逼近38万亿大关！而首套房的平均利率仅为3.2%，二套房则为3.5%。值得注意的是，众多城市首套房利率已跌破3%大关，同时放宽了首套房认定标准，众多购房者因此享受到了首套房的优惠利率。然而，与此形成鲜明对比的是，以前的存量房贷利率仍高悬于4%以上。在房地产政策频繁调整的背景下，这无疑对存量房贷的贷款者构成了不公平的负担。为稳定房地产市场，减轻存量房贷者的经济压力，调整存量房贷利率政策已迫在眉睫。以某城市为例，若将存量房贷利率下调至当前水平，每位贷款者每年可节省数千至数万元不等的利息支出。因此，抓紧下调存量房贷利率，是明智且必要的选择。

什么叫联动机制呢？意思就是以后只要新房贷款利率下调，存量贷款利率就自动调整，这样就不用每次都站出来呼吁一番了。存量房业主跟新房业主真正做到了一碗水端平。听起来倒是挺合理的，但总觉得哪里有问题。咱们的政策调整，不是一贯“新人新办法，旧人旧办法”，不追溯过往的么？今天利率下调大家固然振臂高呼，可明天利率上调时怎么办？会不会又要强烈要求取消挂钩呢？1.彭博社的小作文，一石激起千层浪，我在《既盼着纳税，又盼着减负，这些人是有什么毛病？》里稍微提了一下。很多人都在翘首期盼，期待着每月还款压力能降低一些，也包括我本人。但让人失望的是，眼看都开学了，坊间流传的救市大招也没等到，存量贷款利率降低的消息也没出台。等来等去，却等到了招行行长的澄清。

王行长开的本来是中期业绩会，又不是记者招待会，主动提这个问题，说明这个问题是影响到业界对银行业绩的判断的，间接说明这个政策一旦实施，肯定会对银行的业绩造成重大影响。咱先不管银行，单说给存量按揭贷款降利率，合理不合理，有没有好处？从个人角度出发，简直太合理了。假设你上个月刚刚买房后利率就下调了，老张比你晚买一个月，就比你少还十几万利息，你会怎么想？搁谁谁也受不了。而现在存量利率高的那批人，跟房价高位的时候接盘的那批人，重合度还很高。看着人家买的房又便宜，贷款利率还低，等于一个人要受双份煎熬。现在新房的利率一直降，降也不好使。因为越降大家心里越不安：会不会我买完房又降了？我干脆等等吧。你等我也等，开发商等不了了，再等就等死了。

等等等等,廖隽嘉

站在政府的立场，降低存量贷款利率也是有好处的。降存量房贷利率，首先是阻止了提前还贷的加剧，有的人可能就先留着贷款了，这对缓解社会流动性不足很有意义；其次是能改善二手房市场供求关系，有些房主现金流改善了，有可能就不急着卖房了，那些观望的买房人也更敢于出手了，这对稳楼市很有好处；最后一点就是有利于扩大消费，每个月省出钱了，总得改善改善生活吧？比降低存量房贷利率更进一步的，就是马光远老师提出的建立一套常态化的存量贷款利率调整联动机制。让存量房贷利率就跟油价似的，跟新增房贷利率来个捆绑，这样就不需要每次都费这么大劲调整了，只要房贷利率一跌，存量房贷利率立马生效。马光远老师的发言，因为符合存量贷款业主的利益，在市场上受到热烈追捧。那些不同意的声音，为了避免被扣帽子，也不敢多说话。我查了一下，发现这不是他忽然想起来为业主们仗义执言，而是马老师一贯的主张。早在十几年前，马老师就一直在盯着存款利率的改革问题，此后，几乎每年他都会出来讲一下关于对利率的看法，包括呼吁降低存款利率。

看来马老师在这一领域经验丰富，谈理论谈知识，咱可能不是对手，还是不要自取其辱了。但该说还是得说，讨论讨论不为过吧？真理不是越辩越明吗？2.首先亮明态度，降存量房贷利率，我是支持的，因为我个人可以少还钱。至于银行难过，关我毛事。但咱们还是得分析分析。现有的存量贷款，据专家说有38万亿之多。这些存量房贷的利率，在去年8月进行过一次下调，奈何今年以来利率又多次下跌，导致存量房贷利率和首套房房贷利率，又差出了一个百分点。这个差距就有点大了，等于旧业主比新业主每月多还1/3的钱。下调存量贷款利率的好处上面都说过了，但甘蔗没有两头甜，政府迟迟不动手，肯定说明坏处也不小。贷款利息，你少还了，谁吃亏？背着抱着一样沉，你不买单，总得有人买单。谁买？银行。今年银行的日子多困难我就不再赘述了，反正瘦死的骆驼比马大，再困难也没有我们民企困难，至少它不会倒闭（就当它不会倒闭吧）。可银行的净利润下滑，银行的股价就会下跌，银行的股价一下跌，金融消费者的利益就要受损。看看前两天彭博社的小道消息一出，房地产板块那个红，银行股那个绿。咱说好的要保护金融消费者的利益呢？明白了吧？银行是不会买单的，银行也不过是间机构而已。真正买单的，一是大股东，也就是国家；二是小股东，也就是广大股民，背后是成千上万个家庭。所以，降存量房贷利率，成千上万个家庭少还了钱，就有成千上万个家庭来买单，不光如此，国家资产还受到了损失。降了利率，你每月少还两千块，可是他股市损失两万块。等于不降利率你会骂娘，降了利率他会骂娘。没办法，不管怎么做，总有一批人在骂娘。人都是自私的，死道友不死贫道，房民怪股民不该炒股，股民怪房民不该买房，大家都在错误的时间进入了错误的市场，本以为玩的是大富翁，结果发现是鱿鱼游戏其实谁也不该怪谁，存量发展的时代，这种矛盾实属平常。我们还是应该追求增量发展，用增量解决问题才是正道。把GDP搞上去，全要素生产率提上去，不赚钱的投资该停则停，尽快转变思路，把钱集中到能产生收益、能创造就业的领域。3.最后再来说说这个所谓的自然调整机制。捆绑有捆绑的坏处。我前面写了，今天利率下调，大家当然愿意捆绑，可明天利率上调时怎么办？再把调整机制解除了？这不是儿戏吗？可是扪心自问，大家都愿意占便宜，不想吃亏。假设今天的局面反过来，是新购房利率高于存量房贷利率，谁会缺心眼去呼吁上调存量房贷利率？但如果建立了马老师说的联动机制，到时就由不得你了。油价就是活生生的例子。国际油价上涨，我们油价也涨；但国际油价下跌，我们就反应迟钝了。涨涨跌跌，最后发现国际油价没变，我们的油价却上去了。你今天建立这个长效机制，利率下调肯定没有上调来得痛快。保不齐最后发现，还不如原来的利率划算呢。再说，真要建立这个机制，那也没道理只用于房地产领域吧？其他经济领域都有贷款发生，凭什么你的贷款利率能调整，我们的不能？买车贷款要不要自然调整？创业贷款要不要自然调整？几万亿地方债的利率要不要也跟着调整？哦，那些利率都是写进合同里的。废话，难道存量房贷的利率不是写进合同里的吗？同样向银行借钱，只有你买房子的钱是钱，别人做生意的钱就不是钱？是因为你买房子的行为更高尚吗？

所以，下调存量房贷利率，这个事可以做，但上层不得不慎重。而建立一套常态化的存量贷款利率调整联动机制，这个事儿的意义真的不大。折腾半天，有可能没解决旧问题，倒引发新问题。也就是专家喜欢这么来回折腾。