10月14日（周二）广州二手市场贝壳数据 1️⃣ 成交均价2.38w，环比下降6.3% 火：在国庆期间短暂“冲高”之后，目前又开始回落。像我之前分析过，目前购买力主要往市区靠拢，天河、海珠等中心区域、热门板块等，成交量有所提升。而郊区却成交乏力，所以成交价出现了结构性上涨。但是，从10.9开始，成交均价也出现阶梯式回落了。反映出，一方面，短暂冲高的结构性上涨只是短暂的，整体回落（阴跌）却是持续的。 2️⃣ 成交量107套，环比下降58.8% 火：由于昨日（10.14）是周一，与周日（10.13）比肯定是回落的，这不是什么稀奇的事。但同比（9.30）周一的130套，以及（10.7）周一的240套，这107套就有“明显的退步”了，即边际效用递减。为什么会这样？因为前段时间有一波刚需买家，刚好正想买房/犹豫买不买房，在被利好/情绪带动下，就提前进场了。所以，成交量在9.30开始至10.13，两周的二手成交是有“惊人的增长的”，甚至比528新政后的成交量还要多（528后的那一周，成交均值为142.60套。虽然930-10.6的这周，成交均值只有为129.43套。不过，10.7-10.13这周，成交均值达到了过去一年的新高，为163.43套）。我早就在9.29当晚分析认为，这个成交量在短暂内会有提升，但是很难持续，这里有链接可以重温一下 目前，国际环境复杂多变，股市的表现不及市场预期。在楼市端，购房者们的焦虑逐渐减弱，卖家看好后市的信心也在慢慢回调，买卖双方的博弈很快会见真章，信心和底气转而再次往买家倾斜。 3️⃣ 新增挂牌574套，环比下降10.5% 火：别看环比下降10.5%，如果把时间再往前看，从5.28新政后，对比每周的周一（共20组数据），会发现，比昨天（10.14）的574套少的有15个周一，只有4个周一“分别是6.3的687套、7.1的581套、9.30的824套、10.7的600套”少。简单来说，挂牌量又开始“上线”了，当机立断要卖房的人，接下来会保持较高的数量水平。 4️⃣ 报价上涨的房源214套，环比下降7.8% 火：一方面，卖方逐渐回归理性，不再像前两周那样，头脑发热。另一方面，众多开发商以价换量，降价走量，对设计过时、使用率偏低的二手房源带来冲击。所以，不降价，根本比不过一手楼盘。而如果再涨价，就会让邻居（竞争对手）先跑，套现离场。但买家的数量却非常有限，所以，有诚意卖房的人，不建议涨价，更不要临时房产反价。如果遇到有诚意的买家和相对合理的报价，建议在科学、合理的拉扯后，尽快成交，见好就收。 5️⃣ 报价下降的房源1562套，环比上涨11.2% 火：创下自9.26以来的新高❗️从侧面反映出，卖方对后市信心不足。希望通过进一步降价来吸引买家，争夺有限的买家资源。当然，降价卖是主旋律，但也不是无脑地、毫无底线地降价。我经常看到有些房源持续降价、高频次降价、降幅幅度较大，这些都是不利于讨价还价的。一定要对报价和对外底价有科学合理的分析、评估，否则，一味地降价，会使你亏得更多，或者赚得更少。 6️⃣ 看房人数1651人，环比下降65.1% 火：虽然环比10.13（周日）有较大的跌幅，但也不要那么灰心，因为我对比过去几个月的周一看房人数，昨日的1651人还算“较高”的水平，换言之，如果近日要卖房的人，仍有机会，但要抓紧时机，不要轻飘飘，因为这些看房者已经消耗了一波了❗️ 7️⃣ 看房量9446次，环比下降59.3% 火：虽然看房量也在下降，但同比过去几个月的周一，这9446次还算处于高位，平均每台买家增加了看房数量。这里我分析有两个原因：一方面，是挂牌量增加，能看的房子增加了。二方面，买家先自己看，再带家人看，这就产生了两次或以上的看房次数了。但不要被这些数据迷惑，因为关键是看挂牌量、涨价量、降价量，这些都是二手市场的风向标，如果降价量再持续增加，涨价量再持续减少，那市场整体还未到底。不要轻信一些媒体/自媒体/房吹说“广州楼市暴涨，广州房价暴涨”。请各位理性看待，不要轻易被带节奏。按照自己的预算、需求、迫切性来买房。谨慎一点，都是好的。