和朋友聊一个经典问题，北漂要不要趁现在上车老破小，我提了一些想法：
1、资产的流动性有溢价，持有现金或流动性好的资产非常重要。房产交易的摩擦成本很高，除了时间成本，还有契税+中介+装修等，固定资产买到手就是折价；
2、房地产价值的几个影响宏观因素：①人民币兑美元持续弱势，最近汇率又回到7.1以上了，人民币资产又一轮贬值；②房地产行业去杠杆+持续调控，热钱早已经从地产行业流出，现在房产价值的锚定变成了租售比，而北京的租售比2%都很勉强，这个在全球范围内都很低，最近两年债市火热，那边的资产回报率3-4%，热钱也不会到房市；
3、北京房市的微观情况，①马家堡、方庄大量老破小待售，北京已经连续几年人口负增长，没人接盘老破小；②十一前后新政亢奋后，现在又开始降温了，预计在经济面大环境企稳前，楼市整体都很难有机会。
个人看法：未来北京的老破小没有任何成长空间，千万别急着上车，被200-300w之间的老破小锁死流动性是巨大损失，经济回暖后改善型住房的房价可能会有机会，要上车的话也不要考虑老破小。
补充认为短期来看没问题，长期来看不排除有房改的机会。
所以老破小没啥向下的空间大概也没什么了，因为还有一个最基本的落户价值+三环居住的情绪价值+潜在的房改机会+首都溢价。
我觉得用股票来说的话，没有pe只剩下pb了，锚定是分红率……
