1⃣️看房时，提高10%的预算。 简单来说，就是如果你有500万的预算，可以去看看550万的房子。现在大部分房子的挂牌价和成交价完全不一样，所以很多房子还是有砍价空间的。 一些业主卖房是为了改善置换，如果买家靠谱，愿意适度让利出售。但如果你有500万的预算，只看500万以下的房子，基本上也只能看到一些未来走势一般的房子，想捡漏就很难了。 2⃣️优先看看一些成交量小的小区。 这种小区因为成交量小，如果有优质房源出现，很多人也不知道，只有业内懂行的专家才能抓住机会。另外成交量小的小区，竞争压力也不大。在热门小区买房，有可能要面临中介催成交，但买成交量低的小区，还有一些时间去精挑细选。 但事情都是有两面性的。成交量小的小区，也意味着不那么被主流交易思路认可，想在这里买优质的捡漏房，没个十年的功夫很难。 3⃣️未来有价值好流通的房产有三大类有地段优势的优质学区房、有产业加持的职住平衡区、有品质居住属性的商品房。 但是，有产业的次新房当然是最好的，但能买两居别买一居，有时候哪怕是降一档小区，两居室的流通性和居住属性也比一居室好。 4⃣️下一步买房可以多考虑租售比，租售比可以代表这个区域的人流量和产业价值，未来就算这套房子不住了，也能租出去。 5⃣️无学区需求就不要碰学区溢价房。入学儿童数量断崖式暴跌，除了头部学区，大多数学区老破小的命运都将是跌跌不休。 6⃣️北京楼市不会崩，只是涨跌有周期。看板块，熬过周期之后表现最好的一定是具备稀缺性的品质改善次新房。 7⃣️四环内的老破小能买，但注意位置，且不要资金错配。北京买房三角法则:价格低+品质好+地段好，最多只能选两个。梳理好你的需求。买房前一定要梳理好自己的主要需求是什么(刚需上车、改善置换、学区、TZ)不同的需求有不同的选房逻辑。在北京买房一定要理性些，不能既要又要。 8⃣️通州确定能发展起来，但是周期应该会超过正常的置换周期，如果自住兼投资可以考虑。投资为主，必须先想清楚持有周期问题，位置选择上，第一梯队选择运河板块，第二梯队选择老城区板块。 9⃣️具体内容看上图⬆️