1、以期房价格为锚，推测现房的价格底限 以不低于期房价格的原则，推测下四个户型的最低均价： 93、96m²三居：>59947元 108m²三居：>62373元 127m²四居：>59339元 2、从楼栋位置，看价格空间 期房93、96m²的销售单价是59853元，所在楼栋是2-2，相较本次开售的3-4而言，优点是采光好，景观视野好。缺点是距离定泗路和回昌东路都太近，并且北侧50米有高压线，综合质素较高。 所以好评推测现房93大概率跟上次59853持平，低则五万八九。 再说96m²三居，命运就完全不同了。 采光各方面会大大优于93m²，并且是整个小区，甚至整个朱辛庄版块90多平紧凑三居的最后一次上车机会。 所以，我甚至认为，仅有的、最后的这11套96m²三居，可能定价都会高于108的单价，成为这次的最高单价户型。 再说108m²三居户型。 期房时分别开了两栋，一栋是2-3，价格是61491元，另一栋是4-5，价格是62465元，跟本次开售的楼栋3-4，位置非常相似。 所以，市场流传本次108三居最低6万3的开盘价，理由就在此。 从稀缺性而言，这也是星樾所剩不多的108三居中最好的楼栋，4虽然也是108三居，但是距离主路回昌东路太近，噪音太大，另外南侧有寰宇未来大高楼的遮挡，所以，如果买108三居，上车3-4才是最明智的选择。 开发商同样也会物尽其值，好货卖出最好价。 再说127m²四居户型。 最值得参考的是4-3，期房时候的平均单价是59272元，两栋楼的位置处境差不多，采光上都受西南方楼栋的遮挡。 所以定价逻辑大概率跟期房时候是一致的，比101、108两个主力三居户型拉出近2000多的价差，大概率会在6.2万上下浮动。 3、同板块竞品户型横向对比 寰宇未来98m²的紧凑三居，成交均价是63637元。 再说108m²三居，最常拿来对比的就是中海的113m²三居，成交均价是64116元。 但问题是，无论越秀的108还是中海寰宇未来洋房里的113户型，都有一个不可忽视的强大竞争对手，就是寰宇未来高层楼座里的107、112、113、115三居产品。 寰宇未来目前107-117的三居，还有300多套房，都是星樾108三居的竞争对手。 并且这些高层三居的成交均价都在6万1出头，这是寰宇未来洋房113户型卖不动的原因，目前只成交了17套，也是星樾，不能忽视的重要问题。