专题|典型房企土地储备结构分析

乐居网昆明 2024-11-29 23:19:26

投资规模减,存量去化难,房企聚焦核心城市,三四线项目去化慢,市场信心待重塑。

研究视点

随着房地产行业从增量扩张转向存量发展,如何进一步盘活存量资产成为重要议题。近期,在全国各大重要会议中,“盘活存量闲置土地”被多次提及。

如2024年9月24日,国新办发布会上,央行行长潘功胜表示:“央行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上,研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地,盘活存量用地,缓解房企资金压力。必要时,人民银行可提供政策支持。”9月26日,中央政治局会议中,提及“加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地”。

10月17日,在国新办新闻发布会上,央行副行长陶玲再次提及“人民银行正会同有关部门抓紧研究,允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款,收购存量土地,人民银行提供必要的再贷款支持。”而11月11日,自然资源部更是印发通知,运用专项债券资金收回收购存量闲置土地。

两天后,广州宣布签订了大干围2宗土地的收储协议,越秀地产预计可获得约15.29亿元的现金补偿。根据收储协议,土地收回后将重新安排出让,新买家支付了土地出让金后,越秀可向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请。这2宗地本是商业用途,越秀地产2021年收购来后一直未动工建设。根据最新的规划,地块将调整为居住用地,且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。这已经是今年以来广州第三次收回闲置土地。8月30日、9月2日,广州市土地开发中心分两次向越秀地产收回白云区广龙地块3幅土地、番禺区暨南大学北侧地块二的使用权,总代价约120亿元,广州市土地开发中心不需要支付现金,只提供等值应付票据,用于该公司购买广州新出让的土地。与前两次的应付票据相比,最新的收储协议虽然要等到土地重新卖出后才能收到补偿款,但是也更为灵活。

《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》提到,优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地,进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地,因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地,以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分,也可以纳入收回收购范围。通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式,不仅可以减少土地闲置与浪费,还能为其他领域提供更多用地支持。

对于房地产企业而言,近年来的投资越来越谨慎、聚焦,但是此前积累的大量土地储备,带来的压力也越来越大。盘活存量闲置土地的政策,给企业带来了一丝机遇,能在一定程度上缓解房企资金困难,化解行业流动性风险。下文中,我们将从行业层面及具体企业案例,来分析比较当前房企的土储现状。

01

投资规模大幅收缩,盘活存量重要性凸显

1、投资规模一降再降,以销定产成为行业共识

近三年,受到市场走弱、现金流紧张等因素影响,房企投资意愿低迷。尤其是自2020年末三道红线政策出台以来,房企投资力度“一紧再紧”,投资规模“一降再降”。

据克而瑞中国房地产企业新增货值排行榜,2020年投资金额TOP100房企累计投资规模为44799亿元,而2021年下降了15%至37913亿元,2022年更是大幅下降了56%,投资金额下降至16503亿元。2023年及2024年前三季度,TOP100房企的投资金额继续处于历史低位,其中2024年前三季度投资金额6264亿元,仅约占2023年全年投资金额的40%,预计2024全年的投资规模仍将进一步下滑。

此外,投资金额的百强门槛值也在持续下降:2021年投资金额百强门槛值为93.5亿元,2022年和2023年,投资金额百强门槛值降为37.9亿元和30.8亿元,还不及2021年6月末的水平。截止至2024年前9月,投资金额百强门槛值仅为16.4亿元,门槛的同比降幅为24%,投资收紧的力度可见一斑。

与此同时,“以销定投”已成为绝大多数企业的投资策略。在此背景下,企业的拿地销售金额比也处于下滑的趋势,房企的拿地积极性持续降低。

2020年百强房企的拿地销售金额比为0.37,而随着三道红线的公布,2021年及2022年,百强房企的拿地销售比连续下降,分别下降至0.25及0.18。2023年随着疫情防控全面解除,全国复工复产的背景下,这一比值有所回升至0.21,但2024年前三季度这一数值则下降至了0.15。

2、聚焦核心核心地段,保障去化及回款(略)

3、去化率持续下行,去库存成为当前房企关键字

虽然房企投资越来越谨慎、聚焦,但去化率仍出现了下降。华润置地上半年的整体去化率从2023年全年的52%下降至31%,龙湖集团上半年新项目的去化率相较于2023年的70%下降至60%左右。此外首开股份也在年报中表示,上半年总体销售任务计划完成率较低,同比下降明显;商办滞重资产依然去化困难。

究其原因,一方面源于市场信心不足,另一方面则在于存量去化压力,新项目与库存项目的去化率差异愈发明显。如2024年上半年,绿城中国首开去化率高达78%,而整体去化率仅有42%,对比维持高位的首开去化率,两者差距显著,这也意味着存量项目去化面临一定压力。

一方面投资规模相对减少,另一方面由于市场低迷,尤其是存量项目去化速度放缓,现房库存不断积压,逐渐成为挤占房企流动性的重要因素。根据43家上市房企公布的存货数据,2024年上半年典型上市房企已竣工存货占总存货的比值为22.5%,较2023年底的20.9%继续提升了1.6个百分点,达到近五年来的最高值。在此背景下,存量去化已经成为行业关键词,多家房企均在中期业绩会中提及要加强去库存。如中骏集团就在年报中表示,要对三四线城市项目积极盘活存量以期提高去化率。

在此背景下,我们选取了不同类型的典型企业,对其土地储备的结构进行深入分析。央企方面,以保利发展为典型代表,作为行业龙头企业,销售和投资表现均值得研究。民营房企方面,则分别选取龙湖作为全国化民企代表、滨江作为地方性民企代表、雅居乐作为暴雷民企的代表。相比央国企而言,民营房企目前的土地储备困境更加显著。大量的民营房企暴雷,加速资产处置,优质项目不缺接盘者,但是更多的项目因为各种问题,陷入停滞。尚未暴雷的民营房企,也因为流动性压力,在土地投资方面更加谨慎、聚焦,存量去化问题凸显。龙湖、滨江是目前TOP10房企中唯二两家民营房企,也是全国化和地方性民营房企的代表,其土储结构问题也大相径庭。

02

保利发展:新项目入市速度较快,三四线历史项目占1/3(略)

1、精简拿地城市降至33城,拿地销售比快速下降

保利发展作为行业深度调整后新晋销售规模第一的房企,2024年1-10月新增土地投资额和货值也是行业第一,无论是其投资决策还是土储结构均有一定的行业借鉴意义。事实上,保利发展从2022年就开始精简布局城市数量,从2021年新增土储的66城下降至2022年及2023年的33城;2024年上半年新增土储城市数量下降至10城。

此外保利发展于三四线拿地更加谨慎,三四线的新增土储城市数量从2021年的40城,快速下降至2023年的10城。

从保利历年新增土地储备来看,无论是新增土储规模还是拿地销售建面比,均出现了较为明显的下降。2024年上半年,保利发展共新增土储建面116万平方米,同比减少82%;相应的拿地销售建面比下降至0.12。

2、2021年以来新项目入市速度较快,三四线去化不足五成

从历年新增土储的入市速度来看,保利发展从2021年至2024年上半年期间,共新增项目数量334个,相应的可售容积率面积为4602万平米。但截止2024上半年末,尚未开售项目(累积签约面积为0)的面积为456万平方米;2021年至今新增土储的未开盘占比为10%,新项目的入市速度相对较快。

如果从不同年份新增土储的未开盘占比来看,2022年的未开盘率低至0%,而2024上半年的未开盘率为81%,但相信大多数项目会在下半年迎来集体开盘。

从去化率来看,2021年至2024年上半年期间新增土储的整体去化率为55.6%。从城市能级来看,2021年至2024年上半年期间新增土储于三四线的去化率仅有47.5%,去化情况相对困难;而一线及二线的新增土储去化率均位于60%以上。从拿地时间来看,截止2024年上半年末,2022年新增土地平均去化率最高,2023年及2024年上半年部分新增土地入市时间尚短,去化还在进行中。

3、历史项目占比63%,超高层及旧改项目入市缓慢(略)

03

龙湖集团:总土储大幅下降,三四线老项目去化是难题(略)

04

滨江集团:深耕杭州去化较快,土储消化周期较短(略)

05

雅居乐:项目去化难+大量土储难开工,导致恶性循环(略)

06

总结:存量去化问题突出,近期去化措施重塑市场信心

2024年5月17日,人民银行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款,引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房,但后续整体进度仍相对偏慢。2024年10月,国际三大评级机构标普在《中国房地产观察》一文中认为,当前政府仍需要推出更多去库存措施。虽然人民银行近期设立3000亿人民币再贷款,但据标普估计,再贷款支持下收购的商品房将仅占完工未售库存总量的4%-6%。

虽然库存问题突出,但近期政府为楼市回稳逐步实施住房去库存措施,为未来几年房地产市场的稳定提供更好的可视性。高盛研究部估计,如果政府继续提供额外刺激措施,且这些政策能真正落地,房地产价格可能在2025年底前稳定下来。而标普也提供了类似观点,如果政府继续优先支持开发商融资和去库存,到2025年下半年,全国商品房销售额有望企稳。

商品房收储解决的是已开售项目的去化和交付问题,那么闲置土地收储,解决的是土地问题,对于有大量尚未开发历史土地储备的企业而言,盘活存量土地可以在一定程度上减轻流动性压力,但是还要看具体的项目情况和政策推进落实情况。11月13日,广州宣布收回一宗闲置土地,是目前首个以现金补偿收储的案例,预计未来会有越来越多的城市加入到闲置土地收储行动中来。预计随着库存规模逐步下降,开发商无需通过大幅降价去库存,从而真正起到稳楼价作用;而楼市价格企稳更会重塑市场信心,进一步带动购房者信心恢复。(

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