1⃣️海淀的老房子占比最多，虽然整体品质有点差，但是毕竟是在海淀，所以买个地段不错的老公房社区跟上北京大盘还是没问题的。比如甘家口、紫竹院这一片，房子虽然没什么特色，但毕竟地段不错，生活配套很完善，居住氛围好。 海淀没有学区溢价的板块：学院路、北太平庄、牡丹园、田村、四季青、马连洼、西二旗、清河、永丰，不考虑学区看这里。注意“虚高”的中等学区，对于一些2020年前行情一般，后面涨幅比较大的中等及以下学区，特别要警惕。随着整体生源减少，这些学区的溢价部分会逐渐被挤出，高危资产 刚需可以看看永泰系列、育新花园、城华园、海澜中苑等等。 2⃣️东西城的学区属性重，这几年的少子化趋势对东西城的影响很大。中下学区的老破小应尽早避坑，除非有学区需求，或老城情结，否则还是尽量别去东西城了。但顶级学区可以保留，未来是优质学区周边改善次新的天下。改善可以重点看广外或者天永次新。 3⃣️朝阳区买房核心在于选择有产业、有居住性、有流通性的房子。如果需要学区，就在望京、亚运村、双井等几个板块选，朝阳区最近几年学区的教育水平有所上涨，同样价格朝阳区性价比更高。 刚需购房者多，尽可能选择 00年以后的房子，五百左右够买个次新两居了，只要板块选的好，后续流通性也还是不错的。朝阳刚需买房可以看下这些北京新天地，柏林爱乐、保利嘉园、富力阳光美园万象新天、金隅汇星苑、金隅泰和园、北苑家园、比苑家园茉藜园、望春园、远洋天地、壹线国际等小区。 4⃣️在丰台买房，不用太在意学区，丰台优是自住舒服，刚需买也比较便宜，可以重点看看到草桥首经贸一带，城市界面好，房子质量也不错。从新宫到科技园，有产业有交通，跟上大盘没问题，如果追求改善，可以考虑新盘和丽泽次新。 5⃣️石景山适合预算在400-500万的刚需，在这里，可以重点看看:古城南里、融景城、碣石坪、远洋山水、永乐东区、金顶阳光、金页街、海特花园、杨庄北区、叠翠庭苑等小区。 6⃣️具体内容看上图⬆️