专家称取消公摊是明年重要工作 为了保新房、保土地出让，就必然要先“苦一苦”二手房。但我们要看清楚所谓“取消公摊”是带引号的，因为其中的实质措施有区别。

现在所谓的“取消公摊”有两种实现模式，一是以广州为代表的、在容积率上做文章，实质效果是“赠送实际可使用面积”；二是湖南衡阳为代表的，以套内面积与对应单价开诚布公进行销售，实质效果是“明明白白消费”。

不过，这两种模式，都并不涉及取消不动产权证上的公摊面积记录。所以，目前所谓的“取消公摊”必须带上引号，因为不动产权证上依然要同时记录套内面积和公摊面积，而不是从法律层面真正取消公摊的概念。

我们也要注意，虽然手段同样是保新房、苦一苦二手房，但这两种路径的最终效果是有所不同的。

从去年开始，以广州为代表、越来越多城市出现了新楼盘的得房率迅速提升到100%甚至更高、形成事实上的“零公摊”的情况。

这种得房率提升的情况，并不是因为开发商卖不动房子而采取的创新，而是政策松绑之后开发商的就坡下驴——根本的原因，是地方改变了容积率计算规则，利用行政手段使新房取得明显优势，如此相对于存量二手房才形成了“降维打击”。

比如，在广州，阳台这一类“半开敞空间”的面积只有一半计入容积率计算，所以阳台的面积越大，对应得房率就会越高。过去的标准是半开敞空间占套内面积比例不超过15%，去年底放宽到20%，个别地块甚至放宽到25%。

衡阳的做法，仅仅是要求开发商按照套内面积报价销售，报价包括总价和单价，并且涉及所有在售项目。

虽然从理论上讲，这种新的销售模式的重点在于开诚布公、明明白白消费，但考虑到假设总价不变，以套内面积计算得到的新单价必然有较大幅度上调，这毫无疑问是不利于新房去化的，实践会倒逼开发商下调新单价。虽然以套内面积计的新单价很难与过去以建筑面积计的旧单价持平，但在事实上形成降低总价的效果是免不了的。

相对而言，这种“零公摊”实际上有些名不副实，仅是一种推动新房变相降价销售的手段，是在价格方面对买入成本较高的二手房形成优势。

我们应该注意到，虽然同样名为“取消公摊”，在计费计税面积、实际可利用面积与法定套内面积的关系方面，广州模式和衡阳模式有明显的不同，这也是两种模式在最终效果方面形成差异的根本原因。目前是以包含公摊面积的建筑面积计费计税，无论将来是否改为以套内面积计税，广州模式下的新房都明显更具备优势，都能以同样的计税面积，做到了更大的实际使用面积。

广州模式的实质是通过容积率新政给新房增加了额外的长期的优势。由于国内房地产大规模开发阶段几乎是永久性地结束了，未来的新房占比会越来越低，所以广州模式之后的新房的优势将会长期保持，因为这些容积率新规之后的新房在成为二手房后，相对于现在的更广大的存量二手房所具备的优势依然存在。

所以，广州模式后新房的“稀缺性”明显提升，在短时间内促进交易、促进土地出让方面所形成的“脉冲”效果也会更加明显。但广州模式长期持续，必将导致新房市场与二手房市场的“脱钩”加速。