三环豪宅璞逸丰宜又有了新消息。 [赞R][赞R]产品亮点很多： 1，户型上 北京首个内嵌阳台加外嵌阳台双阳台户型，得房率约95%以上。 园林、外立面、包括车库大堂都很有特色，外立面红色石材+铝板，会所是三层旋转厅，配三池设计泳池。 2，面积段 约110-190平，按照指导价计算，起步总价在1100w以上。 这个项目有南北两个地块。 北地块比南地块更方正，北地块面积在150-190平，150平为主力户型。 南地块面积稍小，约110-135平，130为主力户型，110平户型很少。 3，产品上 [偷笑R][偷笑R]会有两个首层全架空浮岛会所，南北地块各有一个。 也许在未来，刚需盘也能卷上双阳台了。 据说3月份，金茂会开放实景示范区，到时候再看看效果。 [失望R][失望R]不过，与产品相比，璞逸丰宜的板块环境貌似争议更大。 从位置来看，璞逸丰宜距离三环路只有约400m，紧邻着东城与朝阳，向东地铁6站可达国贸，西侧地铁35分钟可达丽泽商务区。 就是板块二手老旧小区众多，房龄普遍在20年往上，人口老龄化也严重，感觉不匹配豪宅的定位。 这个问题，其实是当下豪宅的通病。 北京过去的发展逻辑，就是从内向外。 越往内，发展时间越早，城市界面越成熟，老的也越快。 所以现在做出来的豪宅，基本周边界面都不会太新太好，东四环的北京宸园，哪怕是东西城的新房都会有这个问题。 [看R][看R]不过，东铁营有片区更新，还是有那么一丢预期的。 1，拆旧房建新楼。 老旧平房全拆除，未来分5年，提供约28万方的高端商品住宅。 以平均130平计算，未来5年东铁营片区会有两千多套新房入市。 2，修路拓路。 横一条将拓宽至35米,顺三条将拓宽至20米,宽20米的横二条将拆除围挡通车,顺四条拓宽至30米,顺五条将拓宽至15米。 预计25年开工，26年完工通车。 3，规划新增12处基础教育设施用地。 好在东铁营位于中轴以东，片区没有被铁路割裂的太厉害，但周边一众待拆迁区域，也不是个小工程。 买金茂璞逸丰宜，还是要在心里接受东铁营的现状。 所以比起它的环境现状，稀缺的供地可能更难以替代。 这两年，也就丰台还有三环供地，之后丰台还有西南郊冷库地块。 总的来看，三环这个价格与品质，还是很合适的。