济南楼市，结局天差地别！

[草莓R]越有钱则越有利，这是反应在买房群体中的普遍规律。在楼市大环境之下，有些房子的基本价值是能稳定甚至有所保值，这类房子统一称为各片区2档以上房源，定了这个前提，基本上济南楼市只有5%左右的房子可以满足！这里说几个客观问题！ [一R]房子寿命问题：现在的一档房源，只能在一定时期内保持领先，比如曾经的名士豪庭、开元府、佛山静院等等，曾经的高端社区，在房子老化、产品被迭代之后，原一档预算客户必然会陆续离开，并且只能向下一级预算去寻找接盘，本质上客源能力的减弱已经必然导致价值下降！所以接改善盘最怕的是高位接青老过渡期！突然一个质变发生，就可能是滑铁卢，且这个质变只是时间问题，必然发生的！ [二R]刚需购买难度远远高于改善，从这一角度讲，应当是刚需房的价格太高，而不是改善，这是基本态度，但是恰恰是购买难度越大，该客群越无法从房子上获得价值稳定，因为他们阶层类似性表明，作为中下部市场购房群体，越靠后买房的其购买力越差！ [三R]成熟郊区的一档刚改为啥有魔力？比如万科城、远洋潮起东方这两个这两年的小区，最起码保证了价格的稳定。在生活条件基本差距不大的基础上，产品能力成了关键，因为这些房子也是郊区前10%，其产品能力吊打核心区95%的房子，但是到了核心区必须降低2个档次的品质要求，还是有大批量的青年中等收入者，越来越看重生活品质的！ [草莓R]本文三个方向，其实说明了一个问题，一个房子能吸引来什么样购买群体，则代表其底线价值在哪！比如给200万准备的，预算200万的客群都不够买，则其底线价值为200，在一定时期内绝无可能降到150万，老房子为什么滑铁卢了？因为就连150万预算的都看不上了，只能依靠地段或者文化情怀，去漫天试探着寻找客户，且价格必须商量！