成都买房，这些区域慎重购买。特别是预算高的客群。

每个区都有不好的板块，不要有区域偏见，即使高新区、锦江区这种公认的好，也有不行的板块。买入这类区域，稍微成本高点，必被套，即使开发商也是。

这篇文章我们将普及：

1、 5+2 区域的“雷区”板块。

2、 这些板块为什么雷？

这里还是先给大家普及成都有4个火车站，有火车站就要修铁路，铁路是非常长的，有铁路的地方势必很难通车。三环内有三个，成都东站、北站、南站，三环外一个成都西站。铁路就会造成两边的隔断。

No.1 金牛区

最好的例子就是从金牛区开始讲。

之前给大家讲了北门房价为什么起不来。

主要原因就是铁路隔断，可以发现金牛区价格比较低的板块都是在铁路以上，比如五块石、升仙湖等。

这些区域的房价一直不高，开发商拿地也很难去化。

比如新城德商·蓉御天骄、旭辉江山和鸣、佳乐云锦阁。

同样北三环外的天回镇、凤凰山经过北三环隔断后行情就更差了，那边的房子都有很长的去化周期，二手表现不佳，像中南海棠集、中南樾府、保利天汇等。即使曾经卖得很便宜的华润·龙湾御府也赚不到钱。

国宾区域，在金牛侯家也存在问题，那边有犀浦东站，虽然看着是国宾，但也被铁路隔断，行情其实和犀浦差不多。

◎金牛区侯家桥板块

这也是为什么像长虹天樾、中粮祥云里、能建紫郡公馆，价格便宜，不好卖。

No.2 成华区

沿用金牛区的逻辑，也可以发现铁路隔断问题，比如动物园、昭觉寺、青龙场就和五块石升仙湖一样的情况，北三环外的熊猫大道、龙潭寺、北湖就和北部新城、天回镇一样，区域大量顺销盘，且二手价格低迷。

成华区也有一些其他的雷区。

比如理工大，理工大学这么大的一个学校也是一个隔断，还不说被沪蓉高速包裹。

◎成华区理工大板块

沿线铁路和沪蓉高速的位置，像融创至和雅颂、电建德商·泷悦天玺、高庐紫云台一直卖不完，也是因为处在隔断区域。

还有一个孤岛位置，就是成渝立交，和金牛的龙潭寺和天回镇一样的状况，所以这里也有很多顺销盘，价格一直起不来。

◎成华区成渝立交板块

No.3 武侯区

因为火车南站，也有部分隔断区域，特别是大悦城周围。

被三环和铁路包裹的地方，也是比较尴尬的，很多人喜欢称之为太平园板块，就像把五块石也算进北站区域一样，其实是天差地别的，就是一条铁路的差距。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

◎武侯区大悦城周边

所以为什么万科古翠隐秀、国贸蓉上、电建天合玖玺去化不好，这一片区之前有个盘叫中海熙苑，17年卖18000元/㎡左右，也没有涨幅。

此外，簇桥下面有个地方叫金花、挨着双流、有个著名的盘叫蜀镇。这里属于边缘交界地段，也是谨慎去碰的。

No.4 青羊区

主要就是外金沙区域，同样是铁路与三环隔开区域，你们可以发现从铁路上来说，外金沙和国宾两河区域反而更链接，所以虽然挨着金沙，但行情实际是很大的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

◎青羊区外金沙板块

外金沙说是离金沙近，其实行情去化反而不如蔡桥。西派金沙卖了很多年，都没法清盘。可能外金沙有一点迷惑人，那里实际叫“清波”区域会更好。

青羊区还有个区域就是文家场，主干道就是一条土龙路，土龙路连线金牛国宾到非遗区域。向下被黄田坝132厂隔断。所以其实这条主干道的活动范围非常窄，要么向东去羊西线（又是一条主干道），要么向西去非遗中坝区域，那里又有日月大道光华大道两条主干道。

这样一看这区域的价值极为尴尬，土龙路除开周围上班需求，都没啥主动需求需要往这条路跑，因为环转路网非常成熟，可以说不走土龙路走三环都比土龙路好很多。

◎青羊区文家场板块

这也是香港置地天湖翠林、爱情玺樾万璟打骨折都很难去化的原因，其实还是贵了，这里即使在青羊区，但行情实际和犀浦温江比都纠结，很像国宾侯家区域。‍‍‍‍‍

No.5 锦江区

锦江区也有很差的地方，根据上面逻辑，大家也能反应出来，没错就是蓝谷地、琉璃场周围。

蓝谷地也是三环和铁路隔断、所以这里价格一直不高，之前禹州晏山河也不好卖，即使楼面价已经18100元/m²，比周围房价还高，但是卖不好。

◎锦江区蓝谷地板块

琉璃场也是，铁路三环隔断位置，甚至还加了河流。武侯区有个盘叫尊邸，去化也不好，其实那里准确来说也是琉璃场，只是武侯地界。

◎锦江区琉璃场板块

五城区我们之前总结过一个三环内买房的坑图，所以大家能体会了吧。

No.6 高新区

也有很坑的地方，就是石羊场。

国际城南也不是都好，也有处于铁路隔断位置。这里有个很经典的楼盘，就是美洲花园，开盘15000元/㎡，现在二手都没啥利润，看看位置，三环，京昆高速、机场高速，三面隔断，和金融城看着近，其实隔了铁路。

◎高新区石羊场板块

No.7 天府新区

天府新区太大了，现在开发的主流位置其实都还行，但像白沙雅居乐这些地方也很边缘。这里除了雅居乐的房子，还有一个曾经的神盘-碧桂园海昌天澜，现在成交也是没啥利润。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

◎天府新区雅居乐板块

其实你们也能看到，这里也有铁路隔开。

所以每个区域都有不好的区域，也有好的区域，买入这些隔断区域，一旦高成本无论购房者还是开发商，都会很难受。

很多人连板块其实都分不明白，宣传上总是喜欢蹭或者模糊隔断，但这对生活、房价有至关重要的影响。



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