2025年刚开年，楼市就爆出大消息！江苏镇江宣布取消新建商品房价格备案制度，意味着开发商可以不再申报售价，直接根据市场供需和成本情况自主定价。

这个政策毫无意外受到了最热的关注：有人担忧房价飞涨，有人乐观期待新房降价。

但在情绪之外，我们更需要理性分析：取消价格备案这件事到底会带来怎样的影响？是房价真的要降了，还是楼市正在酝酿更大的变化？普通购房者又该如何应对？

取消新房价格备案，背后有何深意？

取消新房价格备案并非镇江首创，2024年兰州、沈阳、郑州等多地已经率先试水，政策信号非常明确：楼市逐步走向市场化。

新房价格备案制度是在房价快速上涨的阶段，为了减缓楼市价格波动，用来给市场“降温”的。

开发商需要上报价格，经过政府审核备案后才能入市销售，这实际上限制了开发商随意涨价，也间接保护了购房者的利益。

但现阶段，这种制度却成了楼市流通的“绊脚石”。

对开发商而言，价格备案的限制让他们不敢轻易降价，生怕被贴上“恶意降价扰乱市场”的标签；而备案制度也让购房者对房价的真实波动缺乏感知，市场供需关系被人为扭曲。

所以，取消价格备案的本质意义在于：让市场回归市场，房价自由涨跌，真正反映供需关系。这既是房地产市场化改革的必然一步，也是当前楼市“去库存”压力下的一剂猛药。

房价会涨还是会跌？一线与三四线的分化

1. 核心城市：房价更贵，豪宅更豪

对于上海、北京、成都等核心城市来说，你取消价格备案，只会让好房子更贵。

为什么？因为核心城市的优质资源是稀缺的，土地供应有限，购房需求却长期旺盛。取消价格备案后，开发商可以彻底放开手脚去做高端改善产品。

如果你是开发商，拿到一块绝版地块，是选择打造一个低价跑量的普通项目，还是做一个高端豪宅项目来赚取更高溢价？答案显而易见。

以成都为例，2024年该市麓湖板块的丽世缦华项目单价高达12.1万元/㎡，总价飙升至1.85亿元，还能开盘即罄。取消价格备案后，这类项目可能会越来越多，带动核心区房价继续攀升。

2. 非核心区：以价换量，房价下滑

三四线城市、核心城市的边缘区域，会迎来更大的降价压力。

这些区域本身库存压力大，购房需求不足，开发商为了快速回笼资金，只能“以价换量”。过去由于价格备案制度的限制，开发商无法随意降价，如今政策放开后，降价促销成为可能。

比如镇江，作为三线城市，取消价格备案的主要目的是为了去库存。开发商可以自由定价，根据市场情况调整售价，这意味着一些卖不动的项目很可能大幅降价。

一句话总结：核心区的房子只会越来越贵，非核心区的房子则可能继续下跌。

取消价格备案，普通购房者应该关注什么？

对于普通购房者来说，取消价格备案可能带来的市场波动是双刃剑。以下几点建议，或许能帮助你在这场变局中更好地做出选择：

1. 看清城市分化，选对核心区

如果你是在一线或强二线城市购房，优先考虑核心区或核心资源附近的楼盘。原因很简单：资源稀缺，抗跌能力强，即使房价继续波动，核心区的房产也更有保值增值的可能性。

不要幻想核心区会因为政策放宽而降价，那些“10万+”的豪宅，未来可能会“15万+”，而且买的人还是会蜂拥而至。

2. 非核心区买房，谨慎选择

对于三四线城市或非核心区的购房者，政策放开后，房价下降的可能性更大，但这并不意味着可以轻易出手。

购房前一定要看清区域基本面，比如人口流入情况、产业支撑能力等。如果一个区域长期人口流失，房价即使再便宜也可能面临“有价无市”的困境，买了可能就是“站岗”。

3. 不要迷信“好房子”会便宜

取消价格备案后，楼市的分化会进一步加剧，“好房子”只会越来越贵。“第四代住宅”的概念已经在一些城市开始落地，这些大开间、大面积、低容积率的高品质产品，未来会成为市场主流。

如果你有改善需求，准备购买高品质住宅，尽量不要拖延。因为一旦好房子概念普及，当前的高端改善可能就是未来的“起步标准”。

楼市市场化，财富正在重新洗牌

取消新房价格备案的背后，不仅是一项政策调整，更是一轮楼市大洗牌的开始。

对开发商来说，这是生死存亡的“跑得快”游戏：库存压力大的区域只能降价促销，而核心区的优质项目则会走向高端化，赚取更多溢价。

对购房者来说，这是一次重新认识房产价值的机会：城市分化、产品分化加速，核心资源的房产将成为稀缺品，而那些边缘区域的房子可能越来越难卖。

一句话总结：房价不再“一刀切”，市场分化将成为主旋律。你的选择，直接决定未来的财富命运。