过去10年，是房地产投资的黄金10年，尤其是2015年～2017年，全国房价开始轮动上涨，一线城市房子均价上涨到6、7万每平，县城房子均价也上涨到6、7千。可以说，在中国几乎没有比投资房产更能赚钱的行业了，也是普通老百姓唯一不需要太多专业知识，就能参与并且稳赚不赔的投资。如今个人拥有房子数量多少，房子所在哪座城市，已经成为衡量一个人赚钱能力大小、拥有财富多少、社会名利地位的重要标尺。

过去有人形容“闭着眼睛买房都能躺赚”毫不夸张。很多人通过买进、卖出这个简单流程，就能轻松赚取数十万甚至数百万不等的差价，远比在工厂上班或者投资实体赚钱多。而到了当下，那些早买了房子的人，不仅满足了一套自住房和一套改善住房，甚至还拥有了三套以上的住房，早已实现财富自由，与无房家庭拉开财富距离。因此在过去的10年，有钱就买房是一种社会普遍存在的现象，房子是最“吃香”的投资品毋庸置疑。

但是过去的事情终究已经过去，今后10年房地产还会延续过去的“好日子”吗？显然已经不太可能。不仅好日子终结了，今后很多房子还可能出现“涨不动”也“卖不掉”的情况。为什么这么说呢？道理很简单，房子终究是用来住人的，没人住的房子就没有任何利用价值，因为趋势已经形成了。

房价之所以在房改以后这20多年里从当初的1845元每平，飙升至现在的10000元每平，根本原因是城镇化建设推动数亿的农村人口进城：1998年中国城镇化率为30.4%，到了2020年则达到60.60%；1998年中国城镇常住人口为3.79亿，到了2020年则达到8.48亿。从人口结构情况看，其中60后人口数量最多，达到2.45亿，其次是80后，总数为2.22亿，这部分城乡人口过去购买力最强，有力的支撑了房价的持续上涨。而农村人口进城首先要解决居住问题，期间产生了这么多的房住需求，房价上涨很正常，不涨反而是怪事。

但是不容忽视的现实是，一方面，市场经过这么多年的高速发展，大家的住房问题已经逐步得到了解决。央行发布数据显示，如今96%的城镇居民家庭不缺房，有二套住房的家庭占比为31%，有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。机构调查数据则显示，全国各城市的住房空置率超过20%，三四线城市空置率超过30%。

另一方面，中国人口代际结构性矛盾比较突出。90后总人口比80后总人口减少了1172万，00后总人口比90后总人口减少了4736万。如今最早一批00后很快进入买房成家的年龄段，10年后则是10后进入买房的年龄段，但是00后和10后的人口之和，比80后和90后的人口总和减少了1.1亿。人口世代落差的背后，对应的当然是住房需求的减少。也就是说，到了当下的市场环境，存量人口红利已经基本消失了。

那么增量人口情况又如何呢？从国家统计局发布数据来看，新生人口数量却是在逐年减少的。2017年～2019年新生人口分别为1723万、1523万、1465万。2020年新生人口尽管目前还没有出炉，但早前公安部发布数据显示，截止去年末新生人口户籍登记数仅为1003.5万。虽然新人登记一般具有滞后性，但据有关专家估计总数不会超过1200万。也就是说，展望20年以后的楼市，国内住房需求一样不会紧张。

新生人口之所以逐年下降，房价太高是重要原因之一。房子不仅能够满足居住需求，还与教育、医疗、就业，以及社会福利等有关，因此几乎所有人都无法绕过买房这道坎。特别是年轻人结婚，房子是必不可少的基础条件。但是房价太高，就导致晚婚、晚育甚至不婚、不育情况增加。研究表明，房价每上涨10%，对应的新生人口则下降1.5%。尽管各个国家或城市的情况不同，结果各异，但是“房价涨、人口降”的规律是铁定的。例如2017年～2020年人口连续下降的4年里，全国平均房价分别上涨5.6%、10.7%、6.5%、5.9%，对应的新生人口则分别减少了63万（2016年新增人口1786万）、200万、58万、461万。

也就是说，由于买房是每个家庭必不可少的重要消费之一，人口增减就与房价涨跌具有直接的关联性。有人可能认为，大家的收入不是也在不断增加吗？其实这些年老百姓的收入增长是远远低于房价涨幅的，因为二者的基数不一样，例如全国平均房价上涨5倍，但平均收入可能要增加一二十倍，才能达到基本平衡。而现实情况是，“凭工资收入买不起房”，是所有城市非常普遍的现象。那么在存量人口红利已经消失，增量人口持续减少，房价居高不下（每年还在以至少5%的增幅上涨），房子又已经过剩的情况下，如果这个趋势不能从根本上得到扭转，10年后房子“卖不掉”、房价“涨不动”，绝非无凭无据。

那么是不是说今后房地产行业就会变“凉”了呢？其实也不是。整体需求变少虽然是客观存在的，但是并不代表需求会完全消失，只是因为房价上涨的幅度降低了，涨速变慢了，持有周期延长了，投资性购房会不赚钱甚至亏本、存量房过剩给投资带来很大风险，房子的居住属性却永远不会丧失，改善型需求依然会长期存在，城市移居需求也大量存在，有3种房子今后仍然会“吃香”。

第一种：小城市大面积的房子。小城市的房价相对大城市“偏低”些，住房面积虽然超过全国平均居住面积，但是买了房子的人都知道，与过去的自建房相比，特别是对于住惯了带大院房子的农村人来说，现在住的商品房面积小了很小，以至于有些人用“鸽笼房”、“火柴盒”等字眼，形容当前的居住环境。说明大家还是很喜欢过去那种宽松居住环境，只是由于房价太高，抑制了个人真实需求。而这种需求会在10年后随着城市人口不断流失，房子逐渐回归到居住属性而得到释放。特别对于有多套房子的家庭来说，根本没有必要继续蜗居在小面积的房子里，完全可以通过资产重组卖掉多余的房子，然后选择大平层、花园洋房，甚至是别墅等更加舒适的大房子居住。

第二种：大城市小面积的房子。与小城市形成反差的是，大城市由于人多、房价贵，小套面积房子历来受到购房者的青睐，今后这一趋势不会改变。因为目前很多大城市都放开了人口落户限制，而且今后包括一线城市也可能降低人口落户门槛，今后10年城市间人口流动趋势还会不断加速。只要大城市有人口持续流入，房价不仅不会下降，继续上涨的可能性反而更大。类似于长三角、珠三角地区，未来至少会有1亿的外来人口流入，房价怎么可能下降呢？但是由于大城市的房价本来就贵，新流入的人口很难选择大面积的房子落脚，只能先以小套房子过度，那么面积90平米以下的小三居，甚至是房龄稍长些的二手房，仍然会是很多新市民的不二选择。

第三种：中小城市核心区的房子。在过去房价高速上涨时期，买房首先要考虑房子的位置，因为不同区域的房子增值的空间相差很大，对于大城市来说自然是个永恒定律。但是随着市场环境的不断变化，今后不仅城市间的房价会进一步分化，每座城市里不同板块的房子也会进一步分化。对于中小城市的居民来说， 过去城市在不断成长，房价也在紧跟着上涨，部分购房者或许会考虑城市近郊的房子。但是由于城市人口在不断流失，中小城市的房价已经很难再能大幅上涨了，10年后城镇化建设又基本到达瓶颈，城市核心资源就会进一步收缩，因此现在买房眼光就需要放长远些，一些新区的房子可能就不再具有购买价值，未来只有核心区域的房子，才具有居住和置换的价值。