说到房主去世、房产证换主这事,很多人都觉得挺简单的,只要将相关材料提交,房主就顺利更换,殊不知,这事儿听起来容易,处理起来没那么简单。
其实如果家里只是一个小孩子,这种情况还比较好办,办理房产证更名手续就也就几个步骤:先去收集老王的身份证明、房产证原件、户口本等材料,再开具亲属关系证明。
拿齐这些,去公证处办继承公证书。
最后拿公证书去房管局办理更名手续就行了。
但是如果是多子女家庭,这事办起来就没那么容易。现实生活中有不少家庭矛盾,都是因房子而起。比如兄弟之间反目、闹上法庭,也是因为房子的继承问题。
于是,为了避免这种情况的发生,同样也是为了避免房子最后被其他人继承,(举个例子,假如夫妻一方去世,第一顺序继承人就是配偶、子女和父母。如果老人想将房子留给自己的孩子,除非生前立遗嘱,否则配偶、父母都将享有继承房子的权利。)这两年,越来越多老人选择提前将房子过户给子女。
但采取这种方式,也需要缴纳一定的税费,所以很多人更倾向于另外几种过户方式,目前总共有三种更换户主的方式:继承、赠与、买卖。那么其中哪种方式最划算呢?咱们一起来了解一下:
01.继承权转让,也被称之为“后门继承”
“后门继承”方法很简单,只需支付少量的公证费和登记费即可。关于这种更换户主的方式,上面已经讲了原理。
但是从孩子的角度来看,遗产转让却不一定是最好的财产转移方式,因为如果孩子名下已经有了自己的财产,那遗产转让就会另外产生20%的个人所得税。
而且,继承权转让还有另一个担忧,房子不是100%被继承。举个例子,但如老王有一套房子写的个人名字,离世时并没有立遗嘱,如果老王父母也在世,那么他名下的这套房子不仅其妻、子女有份,他的父母也有一份。将来老王父母去世,老王的兄弟姐妹也能继承父母当初继承的老王那一份房子。
所以关于后门继承,大家一定要有这个认识。
02.房产赠与的方式更换户主
有些父母会出于对子女未来生活的考虑,将房产赠与子女。但是按照相关的规定,如果采取这种方式就必须经过合法过户才能赠与到子女名下。而且,赠与方还需支付一定的手续费用。
根据最新政策规定,子女接受赠与的房产需交纳3%的契税,1%的公证费以及双方各自支付0.05%的印花税。
假如房子市值200万,那么总共就要支付200万*(3%+1%+0.05%*2)=82000元的费用。
此外,如果子女通过赠与方式获得房产后,再出售房子时,还需要交20%的个人所得税。
03.产权转让的方式更换户主,即买卖过户
如果老人生前采取买卖的方式,将房子买卖过户给子女,那么这种方式就和普通的二手房买卖方式一样。但与赠与方式过户截然不同。比如,同样200万市值的房子,这种方式更换户主就只需要缴纳1%~3%之间的契税(计税标准视交易房产的面积及买方住房套数而定)。
所以,表面上看,赠与和转让的成本差不多,实际上两者存在的差异还不小。
综上所述,在买卖、赠与、继承三种过户方法之中,继承是最经济快捷的途径,目前我国还没有开征遗产税,这就意味着,办理继承过户只需缴纳公证费,其他税费全免。
但是在实际操作中,因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户,这就会出现一系列矛盾,比如子女多的家庭,可能会出现分配矛盾,还有老人在世也享有继承权,导致最后其他亲戚占用了房产份额。
换句话来说,如果没有留遗嘱,继承人很多、但又想过户到其中一个人的名下,那么就必须其他拥有继承权的人申明放弃遗产才行。
所以,最为便捷的方式就是趁早在房本儿上加个配偶或子女的名字,再立个遗嘱,把这事儿说清楚,这样就省得子孙后代为了房子而反目成仇。
不过,遗嘱这事儿也不能马虎。最好找个靠谱的律师,让他帮你拟一份,写清楚房子归谁,免得日后被人挑刺儿。
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“巢客HOME”说:
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注:*图源网络*
换什么换?都不是你的哈!哈哈哈