近期传出一个有待核实的消息，那就是存量房贷款利率有进一步下降的空间！

这个消息传出之后，在朋友圈被纷纷转发，因为，按照央行的官方数据表明，到今年上半年为止，我国的所有个人住房贷款余额只剩下37.79万亿元，将近38万亿，如果下调贷款利率，必然会减轻购房者的负担。

前些年，很多城市利率极高，以西安为例，尤其是对于多套房利率更是“重锤出击”，举一个例子：

过去高利率：西安买二套房时必须拥有本地的户籍，二套房的首付比例不能低于房屋总价格的60%，首付比例最高70%，贷款的利率不能低于基准利率的1.1倍，大量的家庭房贷利率是在6%以上。

现在低利率：目前，西安已经彻底放开限购要求，西安首套房首付比例最低15%，贷款利率3.45%；二套房首付比例最低20%，贷款利率3.8%，房贷利率已经是城市历史低值，无限接近公积金。

请注意，即便是贷款利率下降到3.45%，西安的利率还是比广州2.95%、南京3.05%高的多，难道是因为西安比他们有钱？不是！说的直白些，前些年的涨幅拉动，掩盖了一些购房者的惊声尖叫。

现在38万亿的存量贷款利率再次被提出来，其实也反映了当前的迫切需求，就是给社会整体的“减负”！

理性一点去看，我们就会发现，这里面的难点主要在三个方面：

其一，银行利益：难点首先在银行，因为银行房贷存量是38万亿，如果下调到100个bp（即1%），那就是影响3800亿元，去年四大行的营业收入是2.9万亿，差不多占到13%，这对于银行来说也是伤筋动骨。因此，银行对此的态度，必然是模棱两可，能拖则拖。

其二，银行利差：各个银行的利息差不一样，截至2023年末，工农中建四大行净息差分别降至1.61%、1.60%、1.59%、1.70%，银行之间不可能打通，如果银行的存贷款没有利息差，那银行的盈利能力就会遭受毁灭式的打击，抗风险能力进一步被削弱。

其三，银行成本：如果存量贷款下调利率，那新房必然要联动，否则不可能达到提振内需的目的。但现在一年期存款利息已经下降到了1.3-1.4%，如果进一步降低利率，比如降低50个bp，存款利率必然要下降到1%以内，否则银行担风险，而余额宝、短期理财等必然要腹泻。

当然，这个问题被曝出来，就说明这个需求已经非常的迫切，因此，并不是完全没有可能实现。

虽然，存量房贷利率下调这个事情一直被反复提起，但始终是没有下文，关键还是涉及面太大了！

9月2日，招商银行（600036.SH）举行2024年中期业绩交流会，存量房贷利率下调再次成为一个热门话题。

招商银行行长王良在回答“个人存量房贷转按揭”相关提问时表示，没有接到针对该事项的相关通知，监管部门也并未就此征求过商业争行的意见，政策没有得到确认。

换而言之，虽然现在失业率高增，按照国家统计局8月16日发布，16-24岁的劳动力（不包含在校生）失业率高达17.1%，此外，大厂裁员此起彼伏，但存量房贷利率下调的期盼，还是一个楼市童话。

如果存量房贷无法下调，是否可以鼓励一下“银行转贷”？把“高利率”转化为“低利率”，让一切合理的落地......

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