我卖了13年房子，卖过新房，也卖过二手房，多年的实战经验，让我发现一个现象：售楼处的房子，也就是新房，不管什么楼层，基本都能卖掉，而且还是在不降价的前提下，即便是很多人都介意的楼层，比如1楼、4楼和顶楼等，也都剩不下。

但在二手房市场却恰恰相反，1楼、4楼和顶楼这些让人介意的楼层，往往很难卖掉，就算是侥幸卖出去了，也都是在多次降价的前提下，不降价，根本卖不掉。

这是为什么？我请教了多位内行人，包括我的中介同事，售楼处的销售经理以及找我买房的老客户等等，总结了3点原因。

首先，新房的宣传力度大，包装完美，二手房没有任何宣传。我们都知道，新房是开发商在卖，或者是开发商聘请的营销代理公司卖，总之，不管谁卖，背后都是开发商说了算，这也就意味着，项目销售会有高昂的宣传费用。

有了费用，宣传力度就会大，各种好听的话，充斥在网络上、电视上以及户外广告上，包装完美，容易让人接受，而且售楼处还会不定期推出各种活动，让意向客户身历其境的感受开发商的诚意，建立信任，有的是办法把房子卖出去。

但二手房就不一样了，没有任何宣传，只能靠中介的推盘，并且，中介手里也不只有这一套房子，他还要卖其它房子，宣传力度小，没有任何包装，最终只能碰运气，慢慢卖。

而且，我说个内幕，通常像这种1楼、4楼和顶楼的房子，中介也不会力推，都是先推好卖的楼层，看客户反应，要么客户指定要买这几个楼层，要么客户实在没钱，这个时候，中介才会推像1楼、4楼和顶楼这种房子，然后配合客户，找房东砍价。

其次，新房多是期房，可以美化造梦，二手房是现房，弊端一目了然。去售楼处看过房子的人都清楚，新房多是期房，工地进不去，实体看不到，只能看看样板间，看看沙盘，看看规划图，但你要清楚，不管是样板间，还是沙盘和规划图，都带有一定的营销属性，再配合置业顾问的说辞，你买的房子怎么样，你以后住的小区环境怎么样，全靠想象，在那种营销环境下，你很难想象到以后的各种弊端，楼层问题更是想不到，你想到的，都是置业顾问给你营造的美梦。

二手房则不同，二手房都是比较成熟的小区，业主也都住进去了，周边的规划该有的也都有了，可以参观实体，切身感受每个楼层的优缺点，比如1楼，你推开门一看，没有采光，没有视野，整体空间略感压抑，你还会要吗？肯定是掉头就走。再比如顶楼，看个房子等了10分钟电梯，一进门，房间里热气扑鼻，一抬头看，房顶还有裂痕，你还会要吗？肯定也是掉头就走。除此之外，小区环境、周边配套也都可以尽收眼底，但凡有一点让客户不满意的地方，客户都不会买单。

最后，新房的客户群体多，二手房的客户群体少。买房是人生大事，而且，现如今，房价那么高，大多数人都看不到换房的希望，所以，买房的时候，都想买到让自己满意的房子。

不管买什么，谁都喜欢新的，而不喜欢二手的，房子也不例外，尤其是现在买房的多为年轻人，买房的目的是为了结婚，或者改善居住环境，新房自然要比别人住过的二手房更有竞争力，要知道，现在已经不是10年前了，那个时候房子少，有住的就行，不在乎是新房，还是二手房，如今房子遍地都是，可选择空间大，自然优先选择新房，而非二手房。

我曾不止一次的听过那种小情侣说，新婚配新房，日子才能旺。虽然我知道这都是无稽之谈，但新婚，谁不想讨吉利呢？可以理解。

凡此种种，新房的客户群体自然要比二手房的客户群体多，客户群体多了，房子就更容易卖了，买的人多了，楼层也就不那么重要了。反观二手房，本来买的人就少，还是1楼、4楼和顶楼这种不好的楼层，怎么可能好卖？无人问津、降价卖也就不难理解了。

综上所述，也就是为什么1楼、4楼和顶楼，新房都能卖掉，成二手房以后却无人问津的3个原因，当然，不是说二手房的1楼、4楼和顶楼卖不掉，只是相比新房来说，不容易卖，需要碰运气，等有缘人，慢慢卖。对此，你怎么看？