“我的房子要你做主？”浙江杭州，一女房东因为急用钱，想把房子按照190万卖出去。
人生总该这样
2023-11-30 23:08:20
“我的房子要你做主？”浙江杭州，一女房东因为急用钱，想把房子按照190万卖出去。她多次询问租客是否优先购买，租客一直表示有点贵，正在考虑。房东无奈，把房子卖给第三人，最终以170万成交。租客得知后，把房东告上法院，要求赔偿20万元的损失。
（案例来源：小强热线）
彭媛徘徊在医院门口，听着医护人员一遍遍的催促，她慌乱的内心更加着急。
窗外，杭州的美景依旧，却无法映入彭媛的内心，她心乱如麻，为钱所困。她急需一笔钱，为病重的母亲手术。
这份焦虑的根源来自于一年前的一次租房。
彭媛和丈夫通过多年的努力积攒了一些财富，为了能够避免货币贬值，他们选择了投资房产，用积攒下来的钱购买了一套位置不错的商品房。
房子空置着也是浪费，彭媛就把这套房子长期用于出租，既能让资产保值，还能收取租金，补贴家用。
2022年，彭媛把房子租给现在的租客陆晨，约定租金3900元/月，租期两年。
工资加上租金，让彭媛平静的生活踏实而安逸，生活总算衣食无忧。
波澜总是暗藏于平静之下，彭媛不知道，一场灾难正在悄悄降临。
2023年春节刚过不久，彭媛的母亲突然身体不适，住院检查以后，发现病情很严重，需要住院手术，费用自然也不低，需要几十万的医药费。
彭媛是家里的独女，她没有选择，手头的资金差的太远，为了母亲的安危，只能选择卖房。
这套房子，市价大概190多万，但是现在急用钱，打算190万就出手。她知道，房子租期没到，租客陆晨应该享有房子的优先购买权。
于是，彭媛先找到陆晨商量，表示，现在遇到了困难急着用钱，想把房子卖掉，售价190万，看看他是否有意愿购买？
陆晨没有拒绝，只说了一句需要考虑考虑。
彭媛着急，就同时把房子也挂网上一起出售，希望能够尽快找到有缘人。
这期间，彭媛每天都给陆晨发消息，希望能早点得到答复，早点拿到钱给母亲治病。
可谁知，陆晨沉默了，面对彭媛不断的消息，一句话也不回复。
过了两天，在医院不断的催促下，彭媛更加着急。此时，正好有第三方买主联系了彭媛。
彭媛直接问陆晨：要是再不回复，就把房子卖给别人了。
陆晨还是那句：需要考虑考虑。
“我真的着急用钱，最后考虑10分钟，不然我就和别人签合同了。”彭媛失去了耐心，给了陆晨最后的期限。
没想到陆晨还急眼了：“这是买房子，将近200万的买卖，10分钟能考虑完吗？你爱怎么处理就怎么处理！”
彭媛等不及，只能和第三方商量着签订合同。
第三方现场砍价，觉得190万有点太贵，要是便宜点，可以一次性全部付清。
最终经过讨价还价，双方按照170万元的价格签订了房屋买卖合同。
母亲的救命钱有了，但是彭媛却收到了法院的传票。
陆晨得知彭媛把房子按照170万元的价格卖给别人以后，他不乐意了，认为彭媛侵害了他的优先购买权，直接把彭媛告上法院，要求赔偿他20万元。
彭媛照顾着生病的母亲，无心打官司，想找陆晨调解，但是，陆晨执意要走法律程序，要求20万的赔偿。
那么，法院到底会支持谁呢？
1、彭媛告知陆晨房屋售价190万，最后按照170万将房子销售，确实侵害了陆晨的优先购买权。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定：有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。
彭媛之前确实告知了陆晨房子要按照190万元出售，但是陆晨一直在犹豫不决。如果彭媛按照190万元的价格成交，这笔买卖也没什么问题。
关键是彭媛急需用钱，买主也是抓住这个心理，所以成功的进行砍价，最后按照170万元达成交易，这也给彭媛带来了不少的隐患。
彭媛没有告知陆晨房子可以按照170万元出售，也给了陆晨可乘之机。
2、陆晨是否可以主张房屋买卖无效，要求继续购买呢？
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。
彭媛确实侵害了陆晨的优先购买权，但是陆晨并不能主张买卖合同无效，可以说，房屋买卖已成定局，陆晨错过了这个好机会，他只能追求侵权赔偿责任。
3、陆晨要求赔偿20万元会得到支持吗？
《民法典》第728条规定：如果出租人未通知承租人或者有其他情况妨害了承租人的优先购买权，承租人有权要求出租人承担赔偿责任。
彭媛侵害陆晨的优先购买权，有义务承担赔偿责任，但是到底赔偿多少合适呢？我们只能等待法院的判决。
卖房是彭媛的无奈之举，让她再赔偿陆晨20万元，似乎不近人情。（人物均为化名）
对此您怎么看？
0
阅读：23749
用户11xxx94
自己的房子想卖给谁就卖给谁，哪来的赔钱的道理？扯淡
Komory
租客如果有购买意向，至少会还个价，卖完了再来这出不是碰瓷是什么？
豆腐小僧
从法理来说，法官的判定依据应该是，租户是否已经搬离了出租屋。如果搬出了租屋，事实上就是租户认可房主与买方的合同，租户的后期主张无效，甚至有骗差款的不当谋利动机。如果在官司诉讼期间，租户依然拒绝搬出租屋，坚持诉讼的情形，法官可以判决冻结原合同的过户行为，租户拿出170万给房东，房东和买方就无条件解除原购买合同，房东无条件返还170万给买方，原过户中止，由房东与租户继续过户行为；但是如果在诉讼期间，租户拿不出170万给房东，诉讼无条件不成立，并取消，原冻结的过户流程继续执行。租户优先购买权与租户搬离租屋作为两个事实条件，并行考量该案例。
不愿透漏性别的男子 回复 12-02 21:55
所以本文原告就是碰瓷房东而已，败诉也就无条件撤诉而已，而不会赔偿房东二十万。若是胜诉则可能赢得二十万赔偿。你学法律的么？你觉得文章中原告是不是碰瓷的，还是真心买房？
不愿透漏性别的男子 回复 12-02 22:10
法律有时候真的很炒蛋，就如同遇到老人摔倒了，有好人扶起来，送医院了。通知家属过来医院，若是被家属反告一状，是人撞倒的。 你说若是好心人不能自证，败诉了。是不是应该赔偿医药费。 若是能自证，胜诉后，能不能反找老人家属要求赔偿同等赔偿金。 然后带入此案中， 原告租户告房东索赔，一个租房子的，有什么权利阻止房东买卖房子！ 本文中提到了优先购买权的签署了么，没有签署优先协议的话，卖房需要租户同意么？每次谈价需要告诉租户？一场官司打下来耽误购房流程被冻结，资金不到位，导致房东母亲病情恶化，死亡。租户胜诉了需要负责么，败诉了有责任么？
天琪
想卖给谁是房主的事情，一种买千种卖；卖给租客建议一千九百万比较适合；卖给别人按实际市场价格来；建议房主请律师法院起诉租客敲诈勒索罪
豆腐小僧
从对各方的均公平原则，租户优先购买权的认定来自于其本身的实际购买力是否具备这一物质基础条件之上。如果租户有购买实力，也有足够的购买表现力度～比如拒绝搬出租屋，那么就可以认定租户优先购买权成立。原合同就应该无条件中止作废，如不具备，则租户诉讼意愿不成立，法院没有支持租户主张的法理。
快乐 回复 12-01 14:11
租房合同提前解除即可。损失点租金。何况才2年短期合同。
豆腐小僧 回复 快乐 12-01 14:52
租房在前，买卖在后。对于房东来说，多一个销售可能性罢了。
杨瑾
租户有优先续租权利，但是最后还要看续租价格是否符合主人家的标准。你低价想续租，别人高价租房，原租户有屁权利。
凌云 回复 12-01 21:11
优先购买不是优先续租，她租期没到本来就是买卖不破租赁，可以继续按合同接着租住下去的。
带刀的飞熊
租户啥时候这么牛逼了，这社会要乱，租户是有优先购买权，但我卖给他就要开价250万，不买就是放弃了，我白送给别人也和他没关系了。
Nothing to lose
扯淡，买卖不破租赁，租赁不影响买卖。租期到期，交回使用权。预先和购房者谈妥就行。
用户85xxx13
租客只是有优先购买权，没有支付怎么能算损失？
杨瑾
租户屁优先权！还说是多少钱损失，真是敲诈勒索无所不用其极。
yy
租房有优先购买权？？？？不是优先租赁权？只要合约到期搬走就可以
好人一生平安 回复 12-01 16:42
优先租赁权都没有，如果不到期就断租的要赔相应的损失，一般都是赔双倍的抵押金。
hong
房主应反诉敲诈勒索
猫眼历史
租户优先购买权是指租户有能力也有意愿下可以以同等的价格优先购买房产，但实际实践中租户的购买力无法证明，所以为了避免麻烦，最好是腾房后空房出售，要么就是和租户签订放弃行使优先购买权的承诺书，否则降低的叫价都通知租户，非常麻烦。
今宵酒醒何处
我就想问，房子如果以优惠价卖给了亲戚朋友，房客也能主张优惠价？
象山的风
直接打一顿就老实了，你给他讲道理，他给你讲法律，你给他讲法律他给你讲道理，钻空子
吃鱼的兔
想钱想疯了，你想买同样可以砍价呀，你放弃了还索赔，抢钱呢？（如果房东前期沟通的时候明确表示190万一分不少那就有一扯了）
用户18xxx04
买卖自由。定价自由。
不忘初心
给租客脸了是吧？租房给他，真以为他自己是上帝了？
菲佳
确实具有优先购买权，但是赔偿20万没有依据。房主降低20万，以170万卖给第三方。不能证明这差价20万就是租户的损失。第一，170万的价钱，租客也不可能绝对购买。第二，就算足可愿意170万购买，也不可能比190万损失20万。卖价和损失之间没有绝对关系。优先购买权只能拿成交价来作为基数。所以房主是侵犯了租客的170万优先购买权。按照公平原则和责任与权力相适应原则，造成的损失不能大于租客的付出，租客的付出就是他的租金。而且已经履行的租期是正常旅行的，所以不能算在内。只能以还没履行的租期，租金计算损失。
细高个
这不是编的吗？他有170万还用租你房子？上来就告诉他，我急用钱要卖房，剩下的房租退给你，少许给你一点补偿，他如果想买就会提出并砍价，如不提出则视为放弃购买，只能说补偿的事，哪能上来就自己提出租房人优先购买之事。
用户17xxx17
不应该赔偿！租客没有明确表态购买的意愿。如果他明确表态想买，并且在讨论价钱的情况下赔偿才成立。
老纳不信佛
让购买方展现出购买力和购买意愿的证据呗
ooo
法院应该判这房子卖给租客。你看这个租客他买不买？[点赞][点赞][点赞]
用户11xxx57
[滑稽笑]搞笑吧。凭聊天记录最后一句，你爱怎么处理就怎么处理，已经可以驳回租客的索赔请求了。作者编故事呢
用户16xxx39
这个也要告？这世界真无奇不有！
放飞的码头
租客想钱想疯了
涅槃的凤凰
这种就应该让租客先拿一半房价款应急，然后再说优先购买权。最后未成交那就退钱付利息，成交了就算预付款，再协商个合理的谈判期，防止故意拖延。
凡人
没毛病呀，你准备一百七出告知租户不就行了吗
杨桥荣
这是立遇到一个法律流氓咯
堂堂正正做人
文盲说法[捂脸哭]
用户76xxx19
最多买卖不破租赁而已
用户39xxx88
奇葩年年有
用户88xxx43
胡扯吧
SBkimi I99999
拿法律当武器实施抢劫吗？？？？？莫名其妙吧。问了你那么多次，一直等等，人家有人住院要钱呀！真的是又贪又毒
天天向上
你管的着吗？法院也管不着
手撕莱猪菜
我认为应该司法解释住房不在租户之列
AW残雨疏寒
原房东笨了，和新买家谈的差不多了，就和租客谈清退就行了。算违约，按合同办，一般就是1-2个月的房租作为违约金。
猥魅之心 回复 12-02 08:58
但是合同里有优先购买权，估计违约责任也很重，租房那货感觉故意的，正常人遇到人家家里有人生病干不出这事
AW残雨疏寒 回复 12-02 12:02
租房合同哪里来的优先购买权哦。而且租房合同违约金就是月租金1-2个月，好多就是一个月房租而已。直接违约赶走就行了，按合同赔。本来好说的租客还可以协调新房东，要不要按之前合同继续租，租赁关系转移给新房东而已。不好谈的，直接按合同办，解除赔违约金就行了
用户10xxx35
小编，你的逻辑不对。房东已经和租客确认了不交易了，然后才找的第三家。至于和别人谈多少不关租客的事情。律师在分辨这种案例的时候，永远逃不出一个逻辑关系。
勤奋的子鼠
租户有优先购买权，房东想卖房也已告知，意向价格也已告知，要约已完成。你没有接受要约，也没有提出意向，一直拖算啥事？因为还存在租约，在出售给第三方的时候肯定会有一定的压价以弥补至租约到期这段时间的损失，个人认为租客比较无耻，乘房东没精力打官司恶意纠缠，房东甚至可以反诉。
励志前行
小编胡说八道赚流量无耻至极。
zzw50十
赔提前退租的损失
☆‥ξ 永遠 ㊣ 幽ξ ‥★
国家的法律法规不规范可以给无德之人可趁之机