济楼，价格战蔓延，降降降！

[草莓R]某些楼盘实际价格已经低于市场预期很多，比如中建某一栋高层价格已经到了1.5左右，虽然属于最差的一栋，但也是历下区新房。比如三发和岳府，cbd北，虽然是高层但是均价已经来到了2.1到2.2，标签是高端社区。 [玫瑰R]价格低了，房子好卖了吗？明显没有，甚至于在这种恶性循环之下，逐渐产生了对于交房质量的质疑。再加上近期w权意识的集中表达。让市场达成了这样一种共识：今天买明天就是怨种！ [玫瑰R]我历来表达的观点是：不同客群对应不同楼盘，不同客群购买力不同，自然对应不同价值的产品，通过购买力表达来判断楼盘价值。比如济南只有不到2%的改善楼盘占比，但是能够承担的起500万房价的如果有10%的人，那么理应处于涨势，最终有没有涨，还得看这批人是否有足够的数量愿意掏钱！ [玫瑰R]比如刚需客户目前就是50万+100万贷款的基本购买力，那么对应这部分群体的绝大部分楼盘150万就是其基本价值判断标准，哪怕这部分人群数量远远多于房子数量，也无法支撑房价无限制上涨！ [玫瑰R]用考研政治学科的一个结论来表达一下：我们并不是两极分化，而是收入差距过大！这个统一的得到教科书认可的观点，已经非常明确的表明了未来楼市发展的方向。 [玫瑰R]改善理应好一点再好一点，理应贵一点再贵一点，这对于所有人都是好的，包括改善群体自己。刚需应该和对应客群购买力接轨，工作几年就能买套房子，这在一个资源被充分集中的较大城市，显然永远不可能实现！ [玫瑰R]对于当下楼市，还有以下几个观点！ [一R]部分小面积位置较好的二手房，租售比已经在3左右，但是不适合年轻人买，买房以满足家庭长期居住需求为主要核心。但是这类房子已经基本到达了zf可以收购赚钱的标准。 [二R]能满足家庭需要的部分破价3居，基本到达一个片区的价格下限，比如唐冶绿地城110万左右三居，基本价值80万，租金比3个点。教育等资源附加费20万，其他属性10万。80+20+10，这个数字比较合理！ [三R] 部分破价新房，已经有吸引力：比如北湖金地，精装1.2万多。历下区中建1.55万。cbd北三发，2.2万。以三发为例子，总价380，可以出租5个房间，整个cbd目前次新房就1万多套，未来聚集可达50万左右的工作人群，合租7千左右租金没问题，回报率超过2个点，后期有上升空间，因为现在cbd只有15万人。第一楼市不可能永远下行，第二供需关系随着人口聚集而转向卖方！ [四R]改善群体择优而行，择优是最核心标准，楼盘琳琅满目！！