有朋友问我，房价到底什么时候见底。我们先来参考一下美日房价见底的时间周期。比如说美国，2008 年次贷危机泡沫破裂，一直到 2015 年，美国的房地产周期才慢慢走出来。美国大概花了 7 到 8 年时间，房价才慢慢见底。而日本从 90 年代开始房地产泡沫破裂，一直到 2015 年，居民的杠杆率才慢慢得到提升。这也就意味着日本经过了 25 年时间，房价才见底。 所以我们简单去对比日本和美国的房价见底周期是没有意义的。我们必须要寻找更深层次的原因。房地产泡沫的最主要特征就是投机资金的底层效应，而见底的特征是刚需人群逐步进入市场。 我们恰好看到 2015 年日本的出生率达到 1.46，这个数字比 2014 年提高了 0.04 个百分点。随后，日本的地产逐步走向复苏。而美国的复苏，由于移民政策的转向，导致移民这几年加速流入。2015 年美国的移民为 122 万人，创出近几年低点。随后两年，移民大幅增长。2017 年达到 452 万人。新的移民到来，形成了地产购买的刚需，促使地产逐步回暖。 而在中国，地产止跌必须得看到中国的人口出生率下行的拐点。除了人口出生率的影响之外，第二个最大的影响因素就是居民的收入增长率。 目前我们的居民收入增长率从 2019 年的 9%左右下降到目前只有 6.3%左右。虽然收入仍在增长，但是增速下行的压力导致大家购房意愿逐步下降。只有看到增速出现拐点向上增长的时候，居民的购买欲望才可能会增加。 所以，未来中国的房地产下行周期到底有多长呢？我们的核心得观察这两个指标是否出现拐点。而另外一个问题就是我们每一次房地产泡沫的破裂，房价下跌的空间到底有多大呢？ 我们先来看美国，美国的平均房价在次贷危机之后下跌了 31%。而日本的平均房价下跌了 46%。而中国香港最惨，平均房价下跌了 65%。那么中国的平均房价目前下跌了 23%左右。如果以美国为参照的话，我们至少还有 10%的下跌空间。如果以日本为参照的话，我们至少还有 20%下跌空间。对于是否拿香港作为参照呢？你们就自己看着办了。 但是价格的波动仍然是以需求为弹性，所以核心还是要关注人口的增长和收入的增长拐点是否出现。 #秋日生活打卡季#