[火R]中秋佳节、国庆节等重大节日已经到来，这本该属于楼市的金九银十，看今年市场情况，两个极端的格局已经形成。 [一R]刚需楼盘普遍降价去库存。 [二R]改善楼盘基本都卡在这个节点集中开盘。 [草莓R]看刚需盘：山钢锦城园、中建系列高层、绿城春来晓园等，都基本以1千起步的幅度来冲击销量，目前基本已经下探到楼盘底线价值，会不会继续下探，如果市场还是如此不理性，继续下探符合经济规律！ [火R]但是话又说回来，房价的基本组成：土地价值+产品价值+资源价值。我还是认为比如唐冶土地楼面价5000一平是合理的，也就是说一个房子哪怕老到住不成人了还值5千。产品4000左右比较合理，资源2000左右比较合理，也就是能够满足家庭居住的房子且品质为最底层的目前底线在1万左右！ [草莓R]看改善激烈竞争：凤凰路壹号院、保利云上璟誉、悦澜山、凤栖和鸣、尊御府、保利金茂琅誉、中海天空之境等等，海量改善盘很快就要推出来，会不会降价？ [火R]我的理解是价格战依然没有意义，可以清楚的是这类房源的客群，对于价格的要求远远低于对于产品的渴望，他们一定是不缺乏30万50万的购买力的，缺的是对于产品的信心，也就是与其卷价格，真不如好好做做产品，去卷一卷产品力。 [火R]当下改善盘在这一点都做的还可以，展示区加上动画小区整体设计展示，把设计放在合同里，把宣传落实到细节上，当然这一波竞争也一定会对价格产生冲击，这种冲击必然导致首开价格先低于预期，给未来留出一定的操作空间，哪怕是虚假信心，比如正常估价3万，我首开2.8，留出2000空间，首开先卖爆，然后慢慢提起来，提到正常价值上。 [草莓R]刚需缺的是购买力，改善想要的是一个符合预期的产品。两者关注点完全不同。 [草莓R]中秋看房，沟通下再看房，可以有完整的逻辑闭环和细致的楼盘分析！