[气球R] 前几天一位卖房的客户，思路非常清晰。他的房子在石景山，他说自己考究了一番，感觉石景山的购房群体，基本都是海淀的产业外溢，这些人的购房能力还不错，买石景山的基本都是刚需上车，如果能把房子包装一下，应该能卖个好价格。 [气球R] 但他之所以找到我们，是发现自己的思路虽然清晰却还是行不通，看房的人很多，但就是卖不出去。 [气球R] 我们综合评估了他的房子，发现问题出在以下几个方面： 1️⃣ 房子的带看权和定价权依旧掌握在中介手里，他只能在买家带看时谈价，中介还帮着买家砍价； 2️⃣ 虽然他的房子简单包装了一下，但目标定位不够清晰，两居室的房子，其实目标客户是有娃，或者会有父母来住的家庭，但他的简装完全不符合这类客户的生活需求； 3️⃣ 房子的定价不符合房子真正价值，这是核心问题所在。很多人觉得自己的房子超出别人家的装修，就一定要定高价。 [气球R] 但老莫说过很多次：一套房子真正的价值，只有20%取决于房子内部，剩下的80%取决于周边配套。 [气球R] 在我们的优化改良下，他的房子顺利卖出了，但类似于他看似清晰实则迷茫的卖家，还有很多。 [气球R] 很多人找到居者团队的时候，上来就问：我的房子能卖多少钱？其实无论是买房还是卖房，首先要冲着自己的目标去，不要瞎折腾。 [气球R]一套房产的价格， 是随着时间的变化而变化的。也就是说如果你着急卖，它是一个价格，如果你不着急卖，它又是一个价格。 [气球R] 一般情况下我们会先问客户：你卖房子的目的是什么？在我们的所有咨询案例里，卖房无非分三种： 1️⃣ 变现：变现也能分成两种，一种是要拿去消费；第二种是去TZ别的项目。对于变现，我们一般是不建议大家这么操作的。对于TZ其他项目的朋友，如果你的产品年化最低能达到5%以上，才能考虑这个问题。 2️⃣ 卖房置换：也就是说我把小一点的，不符合我需求的房子卖出去，换一套好一点的大一点的房子。这种情况下，不管你手里的房子价格是高还是低，我们都建议尽快操作。 3️⃣ 观望：等市场翻转的时候再换新房子。这种操作，中间的摩擦成本大概在8%左右。所以对于这类置换客户，你未来的收益至少要盖过这8%，才是稳健的操作。如果你不懂这些，欢迎来听卖房沙龙～ 左滑图片，查看更多内容！