为什么我说人口越跌，核心城市的房价越贵呢？ 原因就在于，人口下跌后，小城市的公共资源服务会出现“塌陷”，人口会被迫前往资源更集中的大城市，从而推升大城市房价上涨。 我会从国内、国外和背后的经济原理三个维度来说明这一点。 放眼中国过去几十年的城镇化进程，本质上就是人口、资源向大城市集聚的过程。 教育、医疗、养老等公共服务的资源集中度更加不必多说，北京上海的这些资源几乎超过全国其他城市的总和。 为什么人口下跌会迫使人口和资源往大城市集中？其实，这背后是有经济学原理的。 原因就在于——“规模效应”。 什么是规模效应？ 简单来说，就是成本不变的情况下，规模越大，服务的人越多，产生的效益越多，资源的利用效率越高。 规模效应反映到人口与资源的关系，就是人口减少的大背景下，公共资源只有越集中才越经济。 举个例子，如果一个村里只剩下两三户人家，那这个村还有必要修路、建学校、建医院、建养老院吗？ 答案显然是否定的。 再举个例子。 假设一个县城有一个知名的外科医生，满负荷状态下，每个月可以做20次手术，他的经营成本是固定的，来自于诊所的租金、助理的工资。 考虑到这些固定成本，每个月需要至少做10次手术才能保证不亏钱。但如果他每月只来了5个病人做手术，固定成本还是那么多，那就会面临亏损。 在病人数量达到20人之前，他的病人越多越赚钱，这就是“规模效应”。 现在，变化来了，伴随着生育率的下降和老龄化的问题，医生所在的县城人口迅速下降。 医生很快发现，每个月来的病人经常不到10个人，诊所开始亏损，入不敷出。 于是，他决定迁移到人多的大城市。 而随着这位名医的离开，这个县城的其他人，觉得小县城医疗服务水平下降，也会跟着迁移到大都市去。 最后，简单说几句。 虽然“房地产长期看人口”是业内最广为流传的楼市分析框架，但我认为，人口从来不是决定房价的主要因素，真正的决定因素只有两个：货币和城市基本面。 货币决定了通货膨胀速度，在通货膨胀之下，物价、收入、房价都会上涨，这些东西和人口没有半毛钱关系。 而城市基本面，也就是城市的经济发展水平、政商环境、产业能级、地理气候条件等等，决定了货币能否高效率的流通和聚集。 从这个角度上讲，即使中国的人口再减少个30%、40%，甚至是更少，也不影响核心城市房价的上涨。 因为，放眼全球来讲，趋势是通的，那就是货币一定会持续投放，钱一定会流向聚集优质资源的核心城市。 而全国的核心城市，永远是稀缺的