近日调研11.16盛大开业的江北高新区“低配版太古里”（新星里一期），个人感悟颇多… 作为建面1.5万方（租赁面积仅8500平）的“小而美”社区商业体（街区），直线距离南大浦口校区不到一公里，对喜欢暴走的大学生人群还算友好… 新星里一二期也属于江北产投总部级综合体（北联永泰+北联永康“双子星”）的基础配套商业，背靠高新区开发强度最高，最密集的“龙王山刚需大型住区”（弘阳时光里，绿地悦峰，兰溪谷，花漾紫郡，旭日学府等小区云集）…本质上是填补学府路沿线商业空白，部分业态直接“截胡”江北龙湖天街 说得直白点：能在南大学府路家门口完成生鲜买菜，亲友聚餐，商务宴请，快餐外卖，休闲茶饮，亲子教培，运动培训等消费，就不用专门跑去龙湖天街了（当然，你想看电影🎬除外） 街区致敬太古里风格的“大坡顶”设计不错（虽然整体色调偏暗黑系，遇到阴雨天显得“阴森森”的）…但，目测招商率确实挺好的（不排除有极少空铺，整体与观海商管“100%招商率”官宣口径接近） 重点来了：万万没想到，街区头号IP星巴克目前还在围挡装修，直接拉胯了开业率…（老王就差一步封神？）好吧，只能随手点杯K记拿铁压压惊了… 毕竟，有霸姬，有瑞幸，有茉沏……还有那个什么不知名的柠季…想边喝咖啡边打牌还有小虎牙…嗯，星巴克“耍大牌”没赶上开业又怎样？应该不影响年轻牛马人群体验…吧？ 关于商户品牌阵容，有些参差不齐…不过对于体量一万多方的小型商业街区而言，已经不错了。要知道，这可是在江北新主城最北端，也并非S8地铁上盖… 官宣共有46个品牌进驻（部分商户门头见图9，图10），主要涵盖餐饮（茶饮），生活配套，教育培训“三板斧”（重资产的电影院就别想了，没有土壤，实在玩不起…） 首店指标上，新星里一期剑走偏锋，“巧妙”从体育运动培训业态上突破：Adidas儿童运动成长中心、豪群炼盟综合类运动馆为南京首店，美人鲨瑜伽为江北首店。“如果还想堆砌南京首店，干脆把那个搞推拿艾灸的楚杏堂中医馆也凑上呗…” 球星背书的是豪群炼盟，篮球🏀明星林书豪和李群联合创办，算是一个亮点？ 最后，顺带提一嘴：街区南侧临河，却没能因地制宜打造滨河休闲带，反而用高护栏隔断。真的有点伤害体验感了… 俗话说得好：招商容易运营难。未来的新星里将如何用自身运营力对抗即将到来的凛冬？还需慢慢观察。