福建福清，一老板从某地产公司租了一处商铺开超市，谁知地产公司却在租期内将这个商铺以1000万的价格卖了。买方要求超市老板在租期一到就搬走，可超市老板却在租期到后，直接将地产公司告上法院，称地产公司侵犯了其合法权益，故索赔105.82万元。网友：租期都到了，凭什么索赔？ （来源：福州市中级人民法院） 据悉，李先生与某房地产公司的张总签订了一份《房屋租赁合同》，租下了地产公司名下的一处黄金地段商铺，准备开一家大型超市。 这份合同一签就是数年，超市也在这里生根发芽，逐渐成为了附近居民的购物首选之地。 后来张总看中了一个投资项目，急需资金周转，于是就超市租用的商铺转卖给了王老板。为了尽快成交过户，张总与王老板协商妥当后，直接签订了《定购协议书》，还办理了部分产权转移登记。 王老板在获得了商铺的产权后，发现李先生的超市租期快到了，于是提醒对方租期一到就立刻搬离。 而直到此刻，李先生顿时火冒三丈，认为张总侵犯了自己的合法权益。 李先生立即找到张总讨要说法，可张总却拿出一封《优先购买权通知函》，声称自己已经履行了告知义务，是李先生没有及时回复。 可李先生表示，张总在《通知函》中提到了房屋价款和一次性付款的要求，对于款项交付期限、房屋交付期限、税费承担、其与王老板的交易价格等，一概未提，这显然侵犯了自己的合法权益。 在协商多次无果后，李先生便将地产公司以及张总告上了法院，要求其赔偿自己房屋差价损失、停业损失及各类费用共计105.82万元。 在法庭上，李先生表示： 张总提供的《通知函》中存在明显瑕疵，其不仅未披露与王老板的议价细节，而给予的3天答复期也十分不合理，这明显侵犯了自己的优先购买权。 可张总却表示： 在商铺过户前，已经给李先生发送了《优先购买权通知函》，是李先生自己未在3天内回复，这应当视为放弃优先购买权。 法院会怎么判？ 首先，优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。 根据《民法典》第728条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 也就是说，在房屋租赁的法律关系中，租客享有优先购买房屋的权利，如果房东突然要卖房子，就必须先询问租客是否要购买。 本案中，张总主张其已经尽到了通知义务，是李先生没有在规定时间内回复，所以应当视为放弃。 对此，法院认为张总虽然提前通知了李先生，但其未在《通知函》中披露其与王老板之间的议价，也没有告知具体的付款日期及商铺的交付期限。 按照法律规定，李先生是享有与王老板同等价格优先购买的资格的。 其次，张总主张给予了李先生3天的回复期。 但是根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 也就是说，张总尽到告知义务的同时，也要给李先生一个合理期限。 按照张总与王老板的交易金额，应该是1000多万元，这在3天内备齐1000多万元显然是不太实际的。 而且李先生也享有议价的权利，不能张总与王老板协商个价格，李先生就必须得接受。 因此，这3天的回复期并不符合合理期限的范畴。 第三，李先生在回复《通知函》时，提出了一些质疑，要求张总告知与王老板的具体交易价格，出售的方式以及其他条件。 可是张总在收到回复函后，一直未与李先生进行沟通，而是直接与王老板签订了买卖合同。 因此，张总侵犯了李先生的议价权、知情权等合法权益。 基于以上事实，法院认为张总的行为已经侵害了李先生的优先购买权，应当承担相应的赔偿责任。 最终，法院酌情判决由张总赔偿李先生10万元损失。 张总不服，提起上诉要求二审法院撤销一审判决。 二审法院经审理后，认为一审法院认定事实清楚，承租人在同等条件下，享有优先购买的权利，而张总未能如实告知与他人的议价，也未给予合理的考虑期。 按照法律实践来看，一般给予承租人的合理期限为最少15日，而张总只给了李先生3天的时间。 综上，二审法院认为张总侵犯了李先生的优先购买权。 最终，二审法院判决驳回了张总的上诉请求，维持了原判。 对此，您怎么看？ 关注@法律公开课