再苦一苦江宁的房东！

就在刚刚，江宁的8块地推出来了，涉及江宁滨江、将军山、老东山、上秦淮，这是南京本市级土地在今年的最后一舞！

简单看看这几块地：

1. 将军山两块准别墅用地：

这两块地，起拍地价大概1.2万左右，不算贵。如果户型不做太大的话，那这个区域可能会有800万级别的联排别墅 ，对于一些准富人来说，也是极好的。

这两块地，同一家拿的概率不小，就看有没有溢价了！

2. 正方新城的两块地：

两块地的容积率都在2.1左右，起拍地价大概是7400元左右。当下的正方新城，还是奥体建设的天下。其实奥体跟正方新城已经建立了框架合作协议，这两块地是不是奥体拿，可以观察一下。

目前区域热销的楼盘，也是奥体的锦尚紫兰。城投托底的概率比较大！

3. 老东山两块地：

老东山的地块，一块是社区用地不谈，另外一块就是住宅用地。起拍地价1.15万/㎡，不贵。

值得一提的是，G55的西侧，是刚刚出让的G17地块，8月份被中天美好+江宁上元城市建设拿下，楼面价1.1498元/㎡。其实中天早就看中这块地了，刚拿完地，第四代的造型就出来了。

那么新增加的这个G55，大概率也是这个模式。城投拿地，找开发商代建合作，就OK了！

4. 江宁滨江，1块地：

江宁滨江的地价，目前看比较温和了。比如这块G38，起拍价格5498元。未来卖什么价？可以猜猜。

周边其他的地块，G138已经被万科代建。那么这块G38，应该也会选择城投+开发商代建的模式。

5. 上秦淮 1块地

上秦淮这块地 ，算是上秦淮2.0的封笔之作。容积率1.6，起拍价格1.1818万/㎡。这块地 的南侧，是颐居G45。这两块地开发完，上秦淮2.0就基本成熟了。

颐居G45这块地，拍了很长时间了，但一直迟迟没动。当然，23年8月份土拍的价格，要比现在贵一些。

这么说吧，土地还没拍，但我们基本上了解了江宁土拍的3个关键词：

1. 地价确实很便宜，放得很开；

2. 以城投托底为主，然后找开发商小股操盘、代建；

3. 土地供应比较大；

说好的严控增量、优化存量、提高质量，怎么这些板块的增量不控制一下呢？

江宁如此，江北也如此，我们看一下基本情况：

话题说到这里，我能感受到明年的南京楼市，会出现三个世界：

第一世界：核心主城，打死不降价，实在不行不卖了！

去年南京外围地段卖不出去，所以只能卖核心地段的地。现在看，这个想法又变了。整个下半年，河西没有出让一块地；全年雨核、安德门、软件谷没有出一块地；板上钉钉的南部新城两块地，全部取消出让。燕子矶，今年也没有地块出让。

很多人问，你看江宁滨江的地都能卖出去，南部新城的地为啥卖不出去？就是因为ZF对这些地块的地价，有要求，有指标，有红线！

河西中的地块，地价原则上不能低于4.3万；南部新城的地块，地价原则上不低于3万；低了面子上挂不住，宁愿不卖也绝不妥协。

第二世界：规模不小，地价无所谓，城投托底，开发商代建

第二世界的典型代表，就是两江。一个是江宁，一个是江北。两个区域土地出让非常活跃。比如江北已经出让15块地了，江宁算上这8块，也有14块地了。两江加起来，就是30块地左右。马上江北北站的地块也要出来了！

实话实说，今年江北的土地供应，是不是有点多了？土地指标给了很多。

无论是江宁还是江北，目前的土地价格比较温和，城投愿意托底，而且开发商的合作意愿也比较强烈。江宁的稍微好一点，很多在土拍前就谈好了；江北由于比较集中，在土拍前很难谈好，那就拿地后继续谈，反正时间长了，总有开发商愿意合作。

近期万科、招商、中建、龙湖、绿城，五马进北，一马当先，是一个不错的信号。

明年南京主要的新盘，可能就出现在两江区域。江南6区，今年全年才拍了10块地，太少了。未来的增长点还是在两江。

第三世界，土地市场失真，已经管不了那么多了！

高淳、溧水、六合，今年的土拍数量，全部超过10块。三个区随便拿出一个，土拍量超过了江南六区的总和。

但江南六区多少人？500万人口级别，而这些区呢？50万人口级别，供需完全不在一档。这些远郊区域的土拍，已经失真了，看看就好！

所以单单从供应侧来看，如果明年楼市要反弹，那还是要有优先级：

1. 全国范围来看，上海、深圳先反弹；

这个没办法，上海10月份成交量爆了，深圳新盘去化非常可观。一线城市的表现，往往比二线城市更强劲，这个咱比不了。等上海深圳起来了，南京的机会就来了！

2. 从南京范围来看，一线地段先反弹；

本来改善需求就比较旺盛，现在又严控土地出让，这些核心主城的新盘乐开了花，最近自信心爆棚，势头都起来了。

江北、江宁的情况，也有一些好转，价格不高，一些楼盘火爆开盘，也不要意外！

这次全国救市，不可能所有城市都能救起来，南京这样的新一线城市喝到汤就行了；而南京内部，核心地段的好房子，问题也不大了。开发商能赚钱，买房人能保值，供应量不太大，挣不了大钱，争取能搞个小慢牛吧...

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