南京买房，很多人的想法很简单 ：

反正不着急住，我就等，等到你后面的土地全部上来，自相残杀，然后我抄底！

这个拖字诀，确实管用，这两年都赢了！

不过，南京的土地市场，正在迎来巨变，操盘思路来了一个180度大转向，大量卖地，无序卖地的时代，结束了！

今年上半年，南京其实很着急，不卖地不行，方方面面都要花钱，方方面面都要照顾，财政捉襟见肘！各区制定目标，一定要把地卖出去！

但时间到了10月份了，我们会发现南京其实没卖出多少块地。江南6区，只卖了10块地，江宁江北卖了21块地，其他的全部是六合溧水高淳，聊胜于无...

更严峻的是，根据小道消息，南京优质板块的优质土地，不卖了！

1. 南部新城核心低密两块地，或将延迟到明年：

南部新城，今年一直在忙两件事：一件是给G77找个好的婆家，彩礼不能太低。现在这个愿望实现了，最终还是奥体建设承担了所有。另一个就是区域有两块容积率1.2的超级低密地块，今年计划出让出去，但进展缓慢。

也不是南部新城不想出让，实在是开发商压价压的太狠，南部新城不敢以这种惊爆价出让，真出让了，整个板块的房价信心会受到极大影响。想来想去，延迟吧，不急！

2. 河西多个超级地块，可能延迟到明年

河西中之前想拍的地段，一个是台湾名品城、一个是农研所，还有一个河西指挥部。上半年的时候很急，现在突然不急了...即便是名品城地块，年底拆迁完，能否赶到年内上市还不好说。而农研所的地和河西指挥部的地块，现在没啥动静了！

3. 江心洲岛北的9块地，还没有突破性进展

江心洲岛北的9块地，确实不错，之前也打算拿出来拍，现在看今年有点赶不上了，没谈好。南京富人尽快住上岛北第四代别墅的愿望，继续延迟！

4. 雨花核心地段，要闹房荒了

今年的雨花，在土地市场上乏善可陈，基本上没啥动作。全年就小行出了一小块地，还不够塞牙缝的。而核心区域呢？

软件谷东北角的那块地，本来是要出让的，体量不小。但开发商与ZF谈判，也是达不成一致，低价出让？目前看不想让步太多。

而雨花核心区呢？今年冒出来11块地新地，整个雨核会有15块储备用地，但今年迟迟不拍，导致区域新增供应为0，都开始闹房荒了。但凡多拍一块地，周围的楼盘就不至于这么嚣张，没办法，旁边的楼盘价格一直在涨，刚需很头疼！

地很多，但我不拍，刚需急得干瞪眼！

更别说人居森林，板桥等区域，还有安德门地块，也没拍出去。雨花现在就小行一小块独苗，明年供应非常紧张。

4. 燕子矶板块，今年土拍可能为0！

有刚需抱怨，现在燕子矶买房，只能看国贸璟上了，没有太多选择。尤其燕璟和颂基本清盘之后，刚需有点慌了。

今年燕子矶其实是有出让计划的，包括国贸北侧有个低密地块，燕璟和颂东侧有几块地也有出让的愿望。但还是那句话，没谈妥！ZF和开发商对于土地价格认知有差距，最后的结果也很明显：今年燕子矶土拍可能要挂0！

5. 多块别墅用地，可能要延迟！

从今年上半年开始，南京就开始放风几块别墅用地，比如秦淮河畔的国际路地块，再比如紫金山下的顾家营地块，容积率只有1.01，声势浩大，感觉马上要出让了，结果直到现在，没啥大动作。这些地块今年能否出让？目前看有难度。

所以，看来看去，南京土地市场的大鱼不多了！

那么为什么会出现这种变化？原因很简单，就两条：

1. 土地价格达不成一致，双方要价差距巨大！

南京很多地段的地价，已经躺平了，给钱就卖，比如青龙山，比如汇通路，比如外围板块。但核心地段还是非常倔强，不愿意降价卖。河西中，还是想卖4.5万，低了就接受不了；南部新城容积率可以改，但3万+的体面，必须要保住，不能太低，面子上挂不住。

但对于房企来说，这个价格他们认为不挣钱，所以就耗上了，看谁着急！目前看开发商不急。

2. ZF突然也不着急了，双方都不急，只能继续耗

上半年，ZF很着急，但现在又突然不急了，问题出在哪？政策变了！之前南京除了卖地之外，没有渠道搞钱，不卖地，很多事情做不了，不卖也得卖，火烧眉毛，十万火急！

而现在呢，上面的政策打开，融资的渠道多了，暂时不卖地，好像也无所D谓。爱买买，不爱买滚...

这种变化，是积极的，对于南京房地产市场的稳定，对于房价的回升，都是很有帮助的。但这也造成了一个问题：

想抄底南京的机会，大大降低。你看看明年南京市场上，还有什么值得关注的新盘吗？太少了。江南4区，总共才6块地，江南6区，总共才10块地，这都快到年底了，还玩个毛？

就在刚刚，南京发布了本市级10-12月份的土地出让清单，全部是江宁的，也就将军山旁边的低密地块，有一定热度。核心板块的核心地块，基本上没有了。也就是说，南京本市级地块，今年全年就这样了，结束了！

除了本市级的地块，南京还有一些区一级地块，现在还不好说会怎么样，但感觉大局已定，可能有一点惊喜，但不会太大了！

所以今年南京的土地市场，距离完成目标差距巨大，全年土地出让金500亿以内，核心地段的核心楼盘，就十来个，其他都都分布在远郊，跟大部分刚需、改善关系不大，明年的选择会非常稀少。

当然，现在部分区域也出现了一些好的信号，比如江北，最近中建、招商、万科、龙湖、绿地等房企，纷纷杀入江北。那种勃勃生机，再次出现在眼前！

未来可能会有更多房企参与到城投公司的代建业务中。也就是说，明年南京的新盘市场，可能会出现分化：

1. 河西豪宅的处境变好一些，月华和中海价格已经到位，想深度抄底有难度；

2. 南部新城、雨花、燕子矶，25年上半年处境会大为好转，互相压价的现象减少，买房人会有点痛苦。下半年如何，要看上半年土拍情况怎么样；

3. 江北、江宁，代建、代销模式兴起，一大批新楼盘会通过代建模式冒出来，两江的新盘供应较多，供需两旺，各家楼盘有一定竞争，买房人比较舒服；

4. 远郊区：爱咋咋地吧，已经没啥机会了！越往后越被动！不买就行了；

另外很多人说现在南京房价会不会涨？这个不好说，但各方面都在努力让房价上涨：

ZY层面：放水，制造通货膨胀，今年不胀明年也得胀，早晚的事情，有利于房价上涨；我就不信3年内没有通胀...

南京层面：土地供应适当控制，保持战略定力，核心地段保住价格红线，压缩供应，促进房价上涨；

也就是说，大家都努力让房价上涨。至于能不能涨，这是另外一回事，就看大家信心如何了！

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