Q&A | 壹 关键词：前滩、大虹桥、供需 █ 问： 小孩后年要上学，我在前滩看了很久房子，最高有近20w左右，之前也有12w多的成交，下跌很厉害，最近在关注的一些房源都卖了，都比我心里价位高，感觉前滩是不是短期虚高了？我看同样大跌的大虹桥房子最近也没起来啊。 〔看房大将军〕： 前滩是一个你挑不出缺点的板块，要地段紧贴黄浦和徐滨的内中环，要交通有三轨交，要资源有前滩华二+惠立惠灵顿，要商业有双太古，要环境有全新的滨江社区，要产品全都是十年内的次新小区。 ​对于这样的板块，无论有没有新盘或者规划上的热点，但凡行情好起来，必然都会是带头领涨的那几个。而之前下跌幅度超过大势的，也并非前滩板块的问题，而是初中书包房的那波，不具备居住属性的鸽子笼鸡犬升天，被拉到接近晶耀、中粮等板楼小区的位置。当潮水褪去，高梯户比的鸽子笼被纷纷打回原形。因此从产品稳定性角度来看，如果要考虑前滩，还是优先选择梯户比正常的板式小区。 ​大虹桥不可同日而语，前滩各方面都是实打实的优秀，但徐泾除了产品较新之外，面对前滩，真没其他能拿得出手。再加上有同质化产品海量供应的问题，全都集中在一个预算段，要等这些库存消化完，才会启动行情，自然也不可能领涨了。 ​这不是虚高不虚高的问题，是供需关系决定了对市场的反应速度。如果月成交量能持续半年在2万套以上，相信大虹桥也不会无动于衷。 ​ Q&A | 贰 关键词：租售比、品质、附加值 █ 问： 大将军，我前几个月抄D了一套曹杨的老破小，租金挺可观的，拿在手里也不输银行lc，年底会回款一笔钱，差不多可以看看1000-1200万的房子，想问下可以复制第一套的思路来选房吗？ ​〔看房大将军〕： 租售比高只能说是锦上添花，买房时不应当作核心要素来考虑。恰恰租售比高的楼盘，在同价位产品中的历史表现，都只能说普通，不少非主流产品还有点差。即便是在老公房这类低预算段，租售比偏高的曹杨，流通性和对市场的反应能力，也都相对偏弱。 究其原因，租客与购房者看重的东西，本身就是不一样的。比如租客对装修很敏感，但二手购房者不那么敏感。又比如租客对户型朝向都不敏感，对楼层采光的影响也会淡化，而购房者不会轻易在这些方面上妥协。租客重家门口的商业配套，而购房者比起配套，则更重小区本身的品质和其附加值，如书包。 毕竟一个月出几千上万的费用，和一下子拿出几百上千万，考虑的维度必然是不同的。另外租金市场也是会变化的，拿上海传统租金高地古北举例，三十年-二十年前古北的租售比，碾压全市，十年前也依然傲视群雄，但如今，不说泯然众人吧，与全市的租金差确实缩小了非常多。 所以我们买房千万不能按图索骥，还是要多维度去考量。 Q&A | 叁 ​关键词：前滩、北滨江、生活圈 █ 问： 将军您好，1400个左右的预算，徐滨新房没买到，静安和杨浦的新房，朋友也推荐了，实在不喜欢周边的环境，打算看二手，前滩和北滨江，这两个地方，想请教下您的看法？ 〔看房大将军〕： 前滩是整片开发，全新社区，定位市中心的拓展，商住办、交通枢纽、公共资源、文娱设施，一应俱全且都是全新打造。 北滨江虽然也是沿江整体开发，可毕竟面积比前滩要小很多，一步之遥就是洋泾的老社区。定位也有所不同，北滨江主要是配套陆家嘴金融区的豪宅区，家门口缺少商办、交通、以及其他公共资源，依赖于邻居板块。但仅从“住”的角度来看，北滨江的整体品质，要优于前滩的同价位产品。 所以两者的选择，还是要看你的侧重点。如果生活圈强依赖于陆家嘴金融区，并对小区品质要求更高，则建议选择北滨江。如果生活圈不那么固定，对教育医疗商业等公共资源有比较高的需求，小区品质可以稍稍靠后的，则建议选择前滩。 Q&A | 肆 关键词：1000万、书包房、大三房 █ 问： 家里父母和我在凌兆这边各有一套小房子，明年要小孩了，打算都卖了加点钱1000个左右搞套大三房，兼顾下娃娃的书包，浦东可以考虑看看哪些地方？ ​〔看房大将军〕： 这个价位的书包房，浦东选择还是比较多的。 ​如果重小学，可以买到附近的明珠C，万科新里程。如果重初中，则可以买到御桥的地杰国际城商品房，两个选择品质都差不多，就是明珠C缺少地铁和配套。 如果想要小学初中兼顾，浦东主要集中在北片张杨路沿线。比如建平实验九年的东方知音，实验东校九年的爱建园等等。 以上这些小区，房龄都在二十年前后。如果对地段没有执念，想要品质更好的楼盘，那可以考虑唐镇的福外唐城+建平，能买到房龄十年内的高品质楼盘。