作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

8月底，上海最大居民小区——上海康城，要炒掉碧桂园物业！

当时，此事一出，迅速引发网友热议。

可见，即使是在上海和有品牌物业的大型小区，按常理说，物业公司的收入应该会比较好、在物业服务上会更加规范一些，可是仍然发生了这种“炒掉物业”的有较大反差的事件，这确实可以看出其中的很多现实问题。

也即，一直以来，物业公司和业主的矛盾时有发生，也是当今社会中的一个相对普遍的现象。

期间，由于很多物业公司在实际服务中确实做得不咋的，让很多业主不满意，而导致居民取消物业的呼声越来越高。

据波哥看楼市观察，物业经常被诟病的地方主要有：

比如，物业公司只收费不尽责；

比如，乱收服务费，并没有明确的收费标准；

比如，物业公司擅自侵占公共区域经营收益等等。

然而，从物业公司的角度来看，他们也有不少的苦水，例如，部分业主长期拖欠物业管理费，影响物业的工作进度和提高服务质量；而且，一些业主老是动不动就要求降低物业费，而又要得到高质量的服务等。

这些问题，实际上是利益双方的纠纷和博弈，只是相对而言，更多在物业公司的不作为、少作为、甚至是乱作为等方面表现得更加突出而已，才导致众多的业主们“意难平”。

譬如

有的物业公司缺乏契约精神，只收钱不干活；还有的物业管理人员强硬的态度，甚至以管理者自居，藐视业主的感受，等。

下面，再来聊一个问题：

为何，大家要呼吁取消物业呢？

据波哥看楼市观察，大致有以下几点原因——

1、物业收费不透明

物业管理，听起来高大上，其实有时候就是一笔糊涂账。业主交了钱，却连个明细都看不到，政策上说，物业得定期公布收支情况，可实际上，有几个物业能做到？大多数物业都是藏着掖着，生怕业主知道，这种不透明的操作，没办法信任。

2、服务与收费不匹配

物业收费越来越高，但提供的服务却越来越差，这种不匹配让居民感到被欺骗。

比如有网友说，“小区收费3.2元/平，我家小区好几年了就没住过人，物业费照样年年拿，住小区太不方便了，连个放电车的地方都没有，更别说车棚了，充电更是不能了。”

3、公共利益受损

物业为了私利，侵占公共空间，损害了居民的生活环境，增加了对物业的不信任。

4、管理手段过激

物业在管理过程中采取过激措施，激化了与居民之间的矛盾，导致居民对物业的反感。

很多人呼吁取消物业，那么，到底能不能全面取消呢？

对此，新华社曾经强调，在未找到更佳替代方案前，物业仍具有必要性。物业管理是社会经济的重要组成部分，涉及就业与企业利润，简单粗暴的取消物业不仅会冲击经济，还会给小区管理带来混乱。

这主要是因为全面取消物业不利于就业市场的稳定，物业服务领域消化了很多的就业人群，一旦取消就会导致许多人失业，并带来其他社会问题等。

其次，物业公司更具备专业管理小区运营经验，小区自管难以担当大任，反而会影响业主居住质量。

这也意味着，至少在未来较长的一段时间内，物业公司还是有存在的必要。

接下来，再说一下业主有哪三项新权益？

为保障居民和业主的切身利益，国家针对物业问题也出台了的一系列“新规”，最备受关注的最新版《民法典》中也明确了业主三大新权益：

1、业主有权申请替换更换物业公司

物业管理公司只是替全体业主管理整个小区，他们的存在是为了服务业主和管理小区；如果物业公司的管理水平差而影响业主的居住，产生不满和矛盾，业主有权更换物业公司。

不过，按《民法典》的相关要求，前提是小区成立了业主委员会，并且得到三分之二以上的业主同意，这样才能更换物业公司。

这一新规也给那些责任心低、服务质量不足的不良物业公司敲响了警钟。

2、公共区域的收益，应归全体业主

过去公共区域的经营收益，比如小区电梯里的广告收入、出租车位的停车费、公用房子的出租收入，小区业主们几乎都不知情，让业主们觉得自己的利益受到损害。

据《民法典》明确规定，小区及建筑物产生的收益，由小区全体业主所共同所有，物业公司不得私自侵占。

因此，从2024年开始，物业公司获得的公共区域经营收益，就需要定期公示，并且按份额分配给业主，或者这些收益用于补足公共维修基金。

3、业主有权查账，并且物业还要定期公布收支情况

对于物业公司收取的管理费、暖气费、垃圾处理费等收入，以及小区的日常维护、设备维修等相关支出，业主享有监督权和知情权。

而且根据规定，为了避免物业公司出现收费不明确、支出不清晰等现象，物业公司需要在每一个年度向全体业主公示物业公司的收入和支出情况。

这些相关规定不仅规范了物业公司的行为，而且也让其不断提高自身的管理水平，才能更好服务业主，同时，也为居住者提供额外的法律手段来捍卫自己的权益，业主从此可以通过这张表格对物业公司有更深的了解，并适时监督他们的行为是否符合规定。

在此，补充一个小案例，以供大家参考：

最近，波哥的一个朋友说了一个比较搞笑的事情，他们小区的物业公司，在业主群里发通知称“物业公司经营办公等场所的水电费要分摊到业主身上”，这一看就是一个忽悠业主的“大招”。

因为按《民法典》，这些费用都已经分摊到所收的物业费中去了，如今再来重新分摊一次，就很奇葩了，这也确实反映出一些物业公司，在具体的经营和运作过程中，为了自己的降本增效，不考虑业主利益的有效维护。

这样的情况，在全不过全国其他各地，类似的情况可能不会少见，这也是导致业主对很多物业质疑较多的地方。

那么，对于那些一心想搞钱又确实服务质量不足的物业公司，业主有权替换，毕竟选择一个相对优质的物业公司，事关每一位业主的切身利益和日常生活的舒心程度等。

但是要选到一家优质的物业，也需要掌握一些技巧：

1、看小区保安。如果是保安大爷，那小区的安全程度就有待商榷。

2、看小区绿化。常年整齐舒适的小区绿化环境，既能提高居住者的舒适度，也体现了物业的服务意识更高。

3、看电梯记录。电梯关乎到出行安全，经常检查和及时维修维护，为居住者的出行保驾护航，同时也体现了物业公司的安全意识和服务质量。

写在最后：

据波哥看楼市观察，因物业费，与物业公司和主业们的利益直接相关，多年以来，也一直是市场关注的一个热点话题。

对物业公司来说，关乎其业绩；对主业而言，则是家庭的一大支出和生活成本等。故而，两者之间，具有天然的博弈性，各有其核心视角，再加上上述的物业收费不透明等诸多问题的存在，物管公司和业主也多有利益冲突和矛盾发生。

当然，如上所述，“全面取消”的说法，也不太现实。

毕竟，物业管理作为房地产产业链条中的一环，具有自己独特的价值，不能因为市场中的一些乱象和不合理的情况，就将物业一棍子打死，这也不甚科学合理，就如同将孩子和脏水一起倒掉一样。

此外，上述三项新权益的落地，就是国家颁布的《民法典》中的相关新规，这下对很多生活中的有关物业争议等问题，就有了相应的法律支撑，这对促进物业公司提升管理和服务水平、业主合理维权和提高业主的满意度等方面，都是一个有效的指引。

业主们，在日常生活中，不论是维权、还是督促物业提高服务水平、亦或是更换物业公司等，就可以拿来一一参照了。