滨江区商住地实景图
图源：浙报传媒地产研究院
11月28日，杭州2024年最后一批宅地赶上末班车，六个区将7宗地块倾囊而出。
多宗地块关注度较高，包括滨江区商改住地块、钱二宅地、未来科技城宅地、萧山市北宅地等，预计在12月31日出让。
除此之外，在11月29日和12月19日合计还有5宗宅地将出让。
至此，2024年杭州土地成绩单基本出炉。截至目前，2024年杭州市区合计成交涉宅地60宗，总可建面积约467万㎡，总成交金额约975亿元。
若剩余的12宗地块都按底价计算，2024年杭州市区涉宅地出让金约1122亿元。当然，这些挂牌地块中不乏高关注度的亮点地块，将溢价成交，最终实际成交金额自然不止这一数值，预计最终出让金在1100-1200亿元之间。
即使有一定溢价，2024年的出让金仍远低于2016年的1427亿元，将创近九年历史新低。
01
出让金创近九年新低
总可建面积回到2008年
2021年，杭州土地市场热度达到高峰，当年土地出让金约2581亿元，而后多年随着房地产市场波折不断，土地出让金持续萎缩，2022年跌破2000亿元，2023年跌破1800亿元。
2024年，杭州市区涉宅地总成交金额预计约1100-1200亿元，相比2023年下降30%以上，远低于2016年的1427亿元，将创近九年历史新低。
总可建面积更是回到2008年。2024年杭州市区涉宅地总可建面积约546万㎡，相比2023年下降43%，与2008年总可建面积526万㎡接近。
板块分化严重，即使926政治局会议后市场信心有所恢复，但土地市场热度并未全面回升，而是点状高热。
如，10月22日，绿城竞得钱二一宗宅地，成交楼面价50717元/㎡，刷新了在2016年也是由绿城创造的杭州宅地名义楼面价纪录（即凤起潮鸣地块的楼面价45368元/㎡）。
在11月20日出让的钱江世纪城宅地，在开盘前不少人预期地价将超5万，但最终成交价定格在48186元/㎡。
过去多年新房摇号热度较高的勾庄，或因未来次新房将扎堆，在今年的土地市场上热度并不高，两宗涉宅地均是底价或近底价成交。
02
倾囊而出
7宗宅地赶上末班车
11月28日，杭州上新的7宗地块可谓雨露均沾，遍布上城、滨江、萧山、余杭、钱塘和富阳六个区。
这些地块“肥瘦搭配”，不乏亮点地块，既有不久前公示商改住的滨江区商住地，也有钱江新城二期、未来科技城、萧山市北等关注度较高板块的宅地。
一个多月前公示商改住的滨江区商住地正式亮相，地块出让面积30459㎡，由于是商住性质，容积率较高为3.3（实际商业部分将拉高容积率，住宅部分容积率将远低于3.3），其中住宅建筑面积占60%（60308.82㎡）、商业服务业建筑面积占40%（40205.88㎡），起价281028万元，折合楼面价27959元/㎡。
根据规划文件，该地块住宅建筑外立面风格应公建化处理，外立面以玻璃、金属板材、石材等饰面为主，阳台应封闭式处理。
滨江区商住地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
地块毗邻滨江区政府，虽不是一线江景，但直线距离钱塘江仅约300米，直线距离地铁1号线和6号线的换乘站江陵路站约600米。周边次新房滨江金茂府、丹枫四季等二手房挂牌价约8万-11万元/㎡。
直线距离地块1公里多的滨江兴耀·潮起，精装限价49300元/㎡，户型面积约199-255㎡，年内四次开盘，四次均需社保入围，其中三次限售，目前已售罄。
11月28日挂牌的滨江区商住地商业占比较大，即使商业部分打造大平层也要800㎡起步，且非一线江景，大平层的价格和价值都绝无可能超过住宅，地块的实际拿地成本将高于名义成交地价。
但滨江区政府板块宅地极为稀缺，这一地块区位优势突出，且不限价也不限售，为未来新房售价提供了较大想象空间，对房企吸引力较大，将引发激烈竞争。
钱江新城二期东侧挂牌一宗宅地，地块出让面积33199㎡，容积率2.5，建筑面积82998㎡，起价251317万元，折合楼面价30280元/㎡。
该地块与10月诞生的杭州地王（绿城四七堡项目）虽同属一个板块，但两宗地块位于板块一东一西，且东西跨度较大，市场环境并不相同，参考意义不大。
钱江新城二期宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
潮语映月轩（容积率2.3）与地块相邻，在2024年4月由钱江新城投资集团联合滨江联合底价竞得，成交楼面价32007元/㎡，精装限价52000元/㎡。两宗地块均非一线江景，但今日挂牌地块毗邻地铁9号线红普南路站，且起始楼面价下调约1700元/㎡。
未来科技城挂牌一宗位于五常湿地南侧宅地，紧邻在建地铁12号线水乡南路站，出让面积53531㎡，容积率2.5，建筑面积133828㎡，起始价234199万元，折合楼面价17500元/㎡。
闲林挂牌本批次唯一一宗低密地块，出让面积99539㎡，容积率1.01，建筑面积100534㎡，起始价145976万元，折合楼面价14520元/㎡。该地块曾在2024年3月遭遇流拍，当时容积率为0.8，起始楼面价24000元/㎡，此次挂牌有不小的调整。
但整体来看，一般杭州在地块挂牌前都有勾地，流拍地块极少。
11月28日，杭州有六个区推出7宗涉宅地，可见926政治局会议后市场信心有所恢复，从近期二手房市场的表现可以窥见一二。
10月，杭州市区二手房成交量时隔两个月后回升至8000套以上，且接近9000套；11月，目前杭州二手房成交量已超9000套，而全月有望突破万套。
03
年底前另有两场宅地出让
东新、萧山新区受关注
除11月28日挂牌的7宗涉宅地将在12月31日出让以外，今年杭州还有两场宅地要出让，分别位于11月29日和12月19日。
11月29日，东新、南部卧城和富春湾新城各有一宗宅地出让。
其中，东新地块出让面积18773㎡，容积率2.5，建筑面积46933㎡，起始价139625万元，折合楼面价29750元/㎡。
地块直线距离地铁5号线东新园站约300米，北侧的伟星·星晖嘉和府（未售）精装限价47000元/㎡，南侧的棠前嘉悦府年内摇号中签率约23%，东侧的西房·宸樾恒久府8月首开中签率约23%，但此后两次开盘未摇号或为高中签率，参考周边次新房西房·宸鹭香舍挂牌价约5万-6万元/㎡。
东新宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
12月19日，萧山新区、翁梅乔司也各有一宗宅地出让。其中，关注度较高的萧山新区近年宅地供应较少，随着揽晴轩在7月售罄后，板块内暂无新房可售。
此次出让地块位于萧山新区核心，直线距离萧山人民广场、万象汇约800米，直线距离地铁5号线育才北路站约500米，出让面积26975㎡，容积率1.8，建筑面积48555㎡，起始价101966万元，折合楼面价21000元/㎡。
参考同为萧山新区核心的揽晴轩，容积率1.2，成交楼面价22939元/㎡，精装限价40100元/㎡。周边次新二手房较少，参考挂牌地块毗邻的绿城九龙仓·钱塘明月二手房挂牌价约4.8万-7万元/㎡。
萧山新区宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院
随着市场信心恢复，近期杭州土地市场关注度上升。
尽管2024年杭州土地市场的成绩单已基本确定，但未来一个月的三场宅地出让的市场表现和热度，仍是观察未来杭州市场走势的一个窗口。
