济南的改善最需要上车！

[草莓R]这里有一个前提，就是这波当下的市场不是奔着投资去的，是本着长期的产品改善居住去的！这里的讨论，不涉及太多价值类的东西，仅限购买成本和时间成本。 [一R]可以明确的的是，济南优质土地存量已经一个萝卜一个坑，基本处于尾声且定型阶段，也就是说这波市场过去，基本只能通过拆迁看房供地！ [二R]当下新盘地块确实都有一部分劣势，无法接受的只能接二手，旅游路沿线的优质二手可以撑10年以上品质的也就5个楼盘左右，cbd目前是3个小组团但是不具备大社区改善要素。高新目前基本为2个二手，后期会追加两个。这些基本是能撑10年之后依然可以称之为高端改善的楼盘。其实已经占据这些楼盘的客户，再改善真无更好选择，但是现在这些二手接盘的基本就是4万左右的价格，同样不会有人投资！ [三R]确实基本没有投资客户了，当然除了几个个别炒作的比较好的楼盘，也就是不投资意味着后期的二手流出的数量不会像之前楼盘那么庞大。 [四R]市场环境比较差这不一定是你需要判断的不上车的逻辑，就是在市场环境如此之差，且货源供应非常充足的前提之下，品质一档的改善房源流速依然可以保证价格的稳定，银丰降价是特例，不具备参考因素，甚至可以说银丰因为凤凰路高架问题降价之后，带来了一波市场倍增式的去化。 [五R]下一波供应转折点在3年之后，改善产品增量再次锐减，那将是进行主城区拆迁的最强动力，一头是饥饿营销，一头是拆迁成本的下降。拆迁成本为什会下降，看看当下老破小的境遇就明白了！ [六R]现在上车，不是为了挣多少钱，而是为了节约投入成本和时间成本，当下能够被成为改善的楼盘，还没有一个二手价格低于当时新盘接盘价格的，虽然算算可能没有赚，但是比起当下接二手的，算是少投入了！ [七R]如果当下新楼盘位置不能接受，一定要快速搞清楚未来土地供应规划，能等盘的等盘，不能等盘的找二手，当然目前改善房价不具备上涨的要素，依然有充足的时间来决策。我预计的下一波供需关系的逆转在3年之后。 [黄色心形R]这个逆转存在三个要素，1.改善房源增量减少。2.二手排除能改善范畴的楼盘增加。3.改善盘价值的波动逻辑逐渐清晰。原来逻辑是不清晰的，一个房子的寿命在房价表达上一定会逐渐清晰起来！

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