济南楼市（忠告

[一R]女生买婚前财产可以吗？ [火R]不建议买，如果是预算较低且需要大量杠杆，我认为这是一种非常不合理的规划。作为理财还需要先覆盖大额利息。这里只包括一类客户可买：预算较为充足，买新品质社区，且月供不影响生活，目前这类房子最少150万以上。 [二R]刚需是时候入场吗？ [火R]这个看的不是市场大环境，看的是你所处意向片区的供需关系和你自己购买的紧迫度。这个东西需要数据支撑，当然最好选择节点买！ [三R]改善是时候入场吗？ [火R]我认为是，当下进入改善集中供货期，并且在市场大环境排除掉一大批认为跌的客户之后，依然可以保证稳定流速。只证明一点就是仅仅剩余购买力都足够。比如港沟仁恒这次开盘依然需要两次摇号，科技城稳定去化，银丰本月可破150套等等。房子只要不错表现都可以。 [四R]二手房购买标准是什么？ [火R]1.保证10年左右周期内的流通能力。2.当下急需要房子入住。不满足则不买！ [五R]如何判断房子未来10年内的流通能力！ [火R]房龄，房子的品质，配套便利度，竞品数量。以数据衡量，房子寿命能撑多久，是否具备10年后产品竞争力，是租它过渡还是买它长住这一点非常关键！ [六R]低品质的高层二手为什么不能碰。 [草莓R]核心在一个周期后的变现能力，你买房都高杠杆了，会对个人除房产外的财富积累产生很大影响，很多人需要这套房子的价值做一个保底。高层低品质二手15年房龄之后，基本变成群租房，这样的房子即无变现能力，又无好的生活体验，租比买合理。 [七R]济南房价还会降吗？ [火R]有的会有的降，有的不会。全看市场流速。但是有的地方已经降无可降，比如郭店、章丘实在进入了无法支撑开发的阶段，基本没有利润可言。也就是说在100万以内的选择区域内，哪怕进入低价运行阶段，也不足以激发购买热情。 [八R]老破小结局如何？ [红色心形R]很简单，拆迁、原拆原建、保障房。但是这个周期、拆哪个社区，这个东西很难把控。肯定有人在这里面钻空子，但是和普通人关系也不大。 [九R]小资群体到底关注哪块？ [草莓R]目前看更关注品质体验，可以适当放弃资源配属的要求。比如当下郊区刚改楼盘，新盘认可度远远高于位置较好同价位二手。这个也可以理解，当下90后购房群体。一直以来生活比较优越且个人利己属性更强，且当下家庭购房决策主力为女生，对于颜值要求越来越高。这也是未来发展走向。 [加一R]等保障房如何？ [草莓R]眼下租售同权还没有实现，保障房以什么形态出现在济南还不确定