济南500万，能买到别墅吗？

[草莓R] 500万买叠墅，刚好卡在一个比较尴尬的点，优质的够不上，原来的设计的产品相不中，最近一直在带别墅客户，正好说一下客户感受和实际的市场情况！ [火R]上个月卖的不错的叠墅主要是万科翡翠山语一墅，大概成交金额有1.2个亿，月销售30多套的战力已经非常猛烈。有两个原因：1.价格便宜330万起步，性价比高且是准现房。2.片区自然条件相对来说没有太大缺点。这个盘带了4个客户，但是我的客户都没相中，原因就是产品设计和颜值的问题，因为是5年前的设计，有点落后于时代了。 [火R]如果把这类房子分分类的话，500万买别墅产品，基本只能买在郊区，且郊区又可以分为适合改善和不适合改善的区域。比如张马、雪山、唐冶西，这些区域从自然条件上讲就已经完全不符合做改善的定位，如果你非要去买这些地方别墅，结局大概率也很明确了，比如这两年真正赔钱的，就是他们！ [火R]这里只分析唐冶东、彩石、神武、港沟这些地方。 [一R]当下新产品和5年前设计的产品有什么区别？能够直接感受的就是户型设计和颜值提升，再者就是整体园林设计所带来的体验感的提升。 [二R]当下新产品大概有5个，中铁阅麓府、鑫都森林山、仁恒河滨城、保利阙华赋、龙湖青云阙（基本没了），后面可能还有港沟剩余地块（可能仁恒），文旅城北侧地块（可能金茂），还有一个保盛济南府已经起好了名字。基本都在550万以上。 [草莓R]这些别墅在户型上的提升主要为，从原来的长进深到现在的大面宽，也就是东西长度大大拉长，南北深度大大缩短。有什么好处？1.采光面更足，几乎所有卧室可以都做到朝阳。2.通透性更好。3.空间感更足，布局更规律，南侧使用区，北侧功能区。 [草莓R]颜值提升：大门、园林、外立面、甚至有的都配上了会所，这种感受的提升，很难用语言来形容，只能说通过产品实地考察一眼就能体验！ [草莓R]当然很关键得一点可能看不到，但是实际的建筑品质也在提升，比如外立面用材！ [三R]原来的别墅有哪些：绿地御山台、东山府、翡翠山语、中铁城等，这几个有很差的也有很好的，比如东山府就很棒但是二手价格已经奇高。比如中铁城就是很差的，新房都现房了，220万起步都卖不完！ [草莓R]如果追求品质，基本只能选择当下的新房产品，如果追求性价比，万科翡翠山语山语准现别墅确实可以。二手社区分化比较明显，且缺乏优质选择！