唐冶的建设尾声，房子分级！

[火R]唐冶的建设过程已经进入尾声，唐冶最后一块地也被保利拿来做高端改善社区，本文着重于唐冶的发展，给唐冶商品房来做个简单的分级和预言！ [火R]唐冶目前的房子大概可以分为四个等级，唐冶西的刚需、唐冶西的刚改，因为唐冶西不利因素多且住宅定位比较杂乱。唐冶东的刚改和唐冶东的改善，唐冶东自然条件较好且后期地铁开通后公共交通出勤没有太大区别。 [一R]唐冶西刚需盘：这里不得不说绿地城，房龄较老，设计落后，大高层为主，小区内部配套老化严重，物业服务较差。这类房子在最后一波同片区新房的冲击下已经招架不住，且未来还会持续受到唐冶北、济钢、张马北等区域的大批量新房冲击，130万+税费+中介费付出的成本，也基本跟新房差不多，且带来的体验感天差地别。这类房子已经无法逆转下滑的趋势。所以最终的结局，无力继续置换者长期持有居住和群租为主。随着房子房龄的增加，其流通能力势必快速衰退！ [二R]唐冶西的刚改：这里不得不说龙湖春江悦茗，不利因素较多，但是房子还算不错，虽然比不得当下最新的设计，但是也没有被拉开太大的空间，且周围区域已经比较成熟，位置也相对靠里。这类房子目前还比较抗打，价格比较稳定，但是因为150万预算在新房之中依然有很多的替代，也没有上升的动力。随着新房的结束，这类房子在后期的流通能力会出现一个周期性的加速。但是依然没有涨价动力，因为唐冶北、济钢目前新房大批量供货，且产品相对优质一点的前提下，价差也很难拉开了！ [三R]唐冶东的刚改：这里主要是远洋潮起东方，对于远洋的问题，不是位置和配套的问题，是远洋信任度的问题，目前看一期准备交付，且品质看起来还可以。也就是说在未来二手流通上，因为投资客户较少，且房子在唐冶算是前列，距离各配套的距离都很适中，应该会比较好流通，价格会有部分溢价这个基本板上钉钉，但是不具备价格明显上浮的条件。 [四R]唐冶东改善：华润润府，龙湖景粼原著因为信任度问题，卖的没有华润好，保利阙华赋等，这类房子已经基本达到了设计的上限，产品因为市场对比而产生淘汰的可能性几乎没有，且数量有限，在同片区内占比很小，房子都是期房，在寿命这一块占据着绝对时间周期的领先，这里不存在意外，如果最终交付符合预期，持续上行也是理所当然。几乎不存在投资客且跨区域改善很困难。也就是后期市场流出数量比较少，且同片区改善会一直追加，甚至不愿意在主城区待想找个养老片区的人群也会追加！