济南东郊别墅，无投资能力！

[火R]最近一直在写别墅的帖子，很多朋友也来咨询，大题上的问题，无外乎保值能力，一般能接受东郊位置的客户，基本都是奔着优质居住体验来的，当然也都很关心价值能力，本文关于价值层面，做个详细的解答！ [一R]首先这类产品在当下之所以被广泛关注，主要在于两点：1.当下产品能力大幅度提升。2.供应片区都相对进入开发尾声，货量有限，环境配套都可以。 [二R]产品能力：之前说过几次，这里说的详细一点：1、户型设计达到最高标准，这里的评价来自于空间感、通透性、采光感。因为做到了大面宽短进深、主要功能区纯南侧布局，外加部分露台搭配，居住体验感基本已经超过了当下最优质的大平层。2、定位达到较高标准，基本0.9到1.5的容积率，全部是低层洋房叠墅产品。3、颜值达到较高标准，外立面铝板、石材成为标配，小区园林、社区配套大幅度提升。4、所处区域自然环境条件基本都比较优质，相对也比较成熟，基本属于限量版最后的土地供应。 [三R]价值能力：基本会稳定处于上升趋势，但是绝对达不到投资标准。1、因为位置距离主城区比较远，所以还没有成为改善市场的绝对主流选择，大部分选择依然是核心区大平层。2、选择人群基本为纯自住，都是奔着纯产品品质改善来的，也没人愿意炒作它。3、持有成本极高，比如：装修和维护成本很高，本身毛坯投入550以上，如果再贷款，这样下来只有卖高溢价才可能赚钱。4、 随着进入老龄化社会，具备实际年龄偏大的群体，可能会逐渐远离主城区，需要找一个环境更好、配套可以、产品更优的区域，也就是这类房子拥有长期的上升空间，但是客群数量相对有限。这类客群几乎都是不惜成本提升生活质量的群体！ [火R]综合判断，如果你做好了可以接受郊区位置的心里建设，生活节奏不快且想找个绝对安逸的房子的前提之下，现在入手这类产品，只能说是节约购买成本和时间成本，无法从投资角度评价，这个成本节约是建立在一批本身不缺钱且提前占位，优质库存较少绝大部分不愿意低价转让的基础之上。济南买房 [火R]附上几张户型图鉴赏！