🤔最近几天，和群里卖房的朋友们交流了一下，有个很有意思的现象：大家的房子，都卖给了上海人。 这些房子覆盖的总价段很广，从300万到1500万总价的都有。 💡这个信息，解开了我对最近上海各板块房价的一些疑问。 老上海比较认的地段，近期的成交价居高不下。 比如南京西路站上盖的静安四季苑，1房的成交价，居然达到1100多万 这个价格，相比2022-2023年的最高点，仅有10%不到的回撤。 老静安其他房子，挂牌价也很硬气。 😺还有隔壁黄浦区的人民广场板块，群里的朋友，就以1500多万，卖掉了一套普宅2房，黄浦本地人买的，听起来有些难以置信。 上海人做生意的少，很少有人手握上千万的💰，买房都得靠置换。 1500-2000万总价，基本就是上海人置换链条的最上层。 对应的是老静安、黄浦的这些老的标杆盘，也是很多人的Dream house，会从别的区置换过来。 各个板块之内，也有自己的置换链条。 🤔小克勒发现，一些上海人占比很高的Local板块，比如杨浦区的周家嘴路、黄兴公园，普宅商品房的成交价也很坚挺，相比最高点的跌幅在10%以内 ❓为什么这种价格，还有人在买？ 因为上海人买房看的是资产，而不是收入。 收入20万的上海人，买1000万的房子也是很正常的。两套500万的老房子一卖，买房款就有了。 527新政之后，成交量大涨，消化了很多了老破小，置换链条被打开了。 在2023年以后，居民新增贷款大幅📉 受影响较小的，就是上海人购买力占主导的房源： ①老静安、黄浦、徐家汇等传统认可度较高地段的商品房； ②老公房密集区域里的商品房 💦新上海人购买力占主导的一些区域，例如浦东、大虹桥、松江，明显感受到寒意 ❓所以，如果现在要买房的话，应该摸着上海人的置换链条，寻找那些处于上游的房源，而避开新上海人购买力为主的区域吗？ ❌且慢。 筹码只能影响短期的行情。 房产的长期价值，还是要回归到基本面（资本化率/租售比/横向纵向比较性价比） 上海人买房虽然没什么杠杆，但也会讲究性价比。 打个比方，前面提到的，黄浦本地人1500万买了人民广场的普宅两房。 其实，小克勒早就挖掘到地段、品质都差不多小区的2房，最后成交只需800多万。 👉后续，笋盘房源越来越普遍的话，持有高价房源的上海人（无贷），也会考虑卖掉手里的房子，换一套差不多的房子，还能套出来一大笔钱。 届时，房价会出现新一轮的洗牌。