最近一年，许多2023年下半年价格保持坚挺的板块和楼盘，都迎来了主跌浪。 🤭比如静安府，近一年跌幅-25%： （📷见图2） 张江板块的万科翡翠公园，近一年跌幅-22%： （📷见图3） 也有相比最高点抹去超过30%的 （📷见图4） 这些案例，充分说明了，在去杠杆周期，房价只有先跌和后跌的区别。 🤫然而我发现，上海有一个区的房子，最近一年居然没有怎么跌，就是【又破又大】的普陀区。 近几年，在互联网上，普陀是被看衰的一个市区。 1-2年之前，小克勒曾经推荐过普陀区的一些新房（品尊国际3期和新俞里），在上受到了猛烈的舆论攻势。 我们不妨来看看，近一年时间，普陀区的房价怎么样了？ 1️⃣品尊国际1&2期，两房甚至比2023年下半年还涨了60万： （📷见图5） 2️⃣金沙雅苑、绿地世纪城这些老房子，近一年单价跌幅在-5%左右：品尊国际1&2期，两房甚至比2023年下半年还涨了60万： （📷见图6-7） 3️⃣高总价段的长风公园，房价出现了小幅反弹： （📷见图8-9） 4️⃣我曾经还讲过，海珀玉晖和海珀黄浦应该卖一个价，地段、小区都差不多。当时这个说法遭到嗤笑。现在回头一看，确实是卖差不多价格了： （📷见图10） 小克勒老是被人扣一顶【普陀中介】的帽子。至少近一年，买普陀的房子，就是比买在其他地方亏得少。 回顾一下，2022年11月，二手房最高位的时候，我推荐过10.7万/㎡均价的新俞里； 2023年8月推荐的126㎡三房/141㎡四房在1200-1500万总价的品尊国际3期， 现在来看，也不算坑人了。 新俞里近期已预看房，呈现出了不错的品质： （📷见图11） 不过，从2024年上半年开始，我就不太推荐普陀的房子了——其他区的房子遭遇了新一轮的下跌后，普陀区的性价比就不高了。 现在，长宁许多比普陀区更好的地段、差不多品质的小区，却卖了更便宜的价格。 我想说的是，评估房产的价值，宜采用全城比价的方法，寻找真正低基数的标的。 ⚠️小克勒评估房产的相对价值，都是根据实时价格，动态调整的。绝不会固定于某个楼盘/板块/行政区。 2019年相对看好黄浦和虹口区，2022-2023年是普陀新房； ❗️近期，🌍内部的笋盘列表，更多地聚焦于浦东、闵行、长宁的楼盘。