今天上海新房小区车位，大概是这么个水平：内环车位70万；中环车位50万；外环车位30万；外环外车位15-30万（如图二）。 - 从经验上看，上海车位价格基本在住宅套均总价的3-5%之间；再看看长三角其他城市，车位价格普遍在10-20万，价格却要占到住宅总价的5-10%，远高于上海。 - 网上我们经常看到一些天价车位成交，基本都是中心地段的高端二手小区，因为原有车位配比太低，停车困难，才让车位价格暴Z，还一位难求的情况。 - 比如位于徐家汇正中心的东方曼哈顿，2024年蕞新成交的车位价格达到183万/个，4年时间上涨了25%（如图三）。 - 之所以价格高，因为小区的车位配比低得吓人；整个小区一共1796户，而车位只有444个，相当于车位配比只有1:0.24。你说车位能不贵吗？（如图四）。 - 所以准确的说，上海的新建小区车位价格虽然不低，但毕竟是根据市场需求定价，还真不是影响车位销售的直接原因。最主要的原因，还是车位配比要求的变化。 - 什么情况下不建议买车位？车位的租售比其实很低，从TZ回报率角度来看，真的不太值得买个车位。 - 我们选择了内环内部分次新小区，进行车位租金和销售价格的对比（如图五）。 - 如果你选择租，租30年才等于车位总价，租车位不算吃亏。 - 其实还有个很多人都不知道的冷知识：一个住宅项目的利润大头，其实并不来自于住宅本身。 - 尤其是在前些年严格限价的情况下，住宅销售几乎只剩微利，根本不足以保证企业的开发利润，所以才会出现如此多的品质降标的怪现象。 - 车位，才是真正的利润来源，毕竟车位售价与成本之间的价格差，相比于住宅来说要大得多。 - 如果卖出更多的车位，也意味着能获得更高的利润空间。这也是新小区车位配比提高很重要的原因之一。 - 车位配比的增加，虽然让开发商的账面利润变得好看，但那些卖不掉也租不掉的车位，就像捂在手中的股票一样，在没有变现之前，永远都是亏的。 - 对于到底要不要买车位，火箭哥的建议是： 1.车位配比低于1:1无论多少钱无脑买 2.车位配比大于1:1看租售比，原则上不建议买