江苏，男子花670万，买了“楼王”位置的房子，交了35万预约金，销售说全天采光，男子交首付时，发现房子采光最差！他想退房，对方不同意，不曾想，因男子没按时交首付，却收到一份解除合同通知书，开发商要扣掉他35万，还要收回房子，男子只好找了记者，协商结果让人意外。
2024年10月份，柯先生和妻子去看房子，两人的要求是必须要全天采光。
原来，柯先生的妻子做过手术，身体比较弱，冬天的时候手脚冰凉，怕冷，所以，他们想买一套全天采光，没有遮挡的房子。
销售听了柯先生的要求后，在微信聊天时承诺过，楼房是全天采光的。
在看了楼盘，和在销售的推荐下，柯先生选中了一套238平米的房子，优惠后的价格在670余万元。
选好房子后，柯先生签了《认购协议书》和《商品房买卖合同》，交了近35万元的预约金。
过了一个月后，某天中午，柯先生准备好了钱，和妻子到售楼处交首付款。
夫妻俩看了一眼自己选的房子，发现从一楼到顶楼都是被遮挡的，黑黢黢一片阴影。
柯先生和妻子都傻了，他们选的803西边户，西侧从一楼到10楼都被遮挡了，才中午就这样了，那之前说的全天采光完全就是胡扯。
夫妻俩之前看房时，都是在下班后或晚上看的，当时也是相信了销售说的全天采光，就疏忽大意了，但是，现实中房子采光确实是太差了。
柯先生找到销售要说法，可销售解释说：我真不知道这房子采光这样。
然而，当初柯先生买房时，销售和他说这房子是楼王位置，全天采光的，而且，该楼盘的宣传视频也是介绍“楼王”位置是全明户型。
介绍里说：“客厅和卧室都朝向太阳，每天能第一时间享受阳光……”
柯先生觉得房子采光不好，下午两点多，房子就已经被遮挡，完全没有阳光，因此，他想退房。
但是，对方表示只能换房，不能退。
柯先生只好找了记者，再次找销售协商退房的事情。
当记者问，这属于全天采光吗？
销售回答：不算全天采光，但是，我们也是符合要求的，比如冬至日满两个小时以上就是符合的。就是不管春夏秋冬，每天只要有两个小时都是符合的。
销售还说，每个季节不同，采光效果也可能不同，这个不能保证的。
柯先生不认同，他无法接受不能全天采光的房子，毕竟，房子是要常年住的。于是，他就没有交首付款。
2025年2月10号，柯先生收到了一份《合同解除通知书》，让他有些意外。
开发商要扣除他交的近35万元预约金，还要把房子收回，重新出售。
双方陷入僵局，柯先生还是坚持退房。
柯先生夫妻俩一直晚上来看房，也是挺粗心的，一般买房最好赶上大晴天上午十点、下午两点多去看两趟，还是要自己看过才靠谱。
柯先生表示，如果说该房上午采光好，下午没有阳光，销售应该提前告知。
《消费者权益保护法》第20条规定：经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。
销售说：这是我的错，如果我知道采光是这样，我也不会卖给柯先生，说一千道一万，真不知道采光是这样。
柯先生手机里有和销售的微信聊天记录，销售承诺楼房全天采光。
但是，实际情况是房子采光不足，根本达不到全天采光的条件。
此案中，因为销售提供的房子信息不真实，不全面，导致柯先生做出错误选择，因此，柯先生有权要求退房并退还近35万预约金。
那么，开发商在《合同解除通知书》中要求扣除柯先生的近35万元，合理吗？
《民法典》577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
此案中，销售在推销房子时，和柯先生承诺房子是全天采光，但是，实际不是，这一行为构成了销售的虚假宣传或者误导性陈述。
导致柯先生在销售承诺全天采光下，选择了该房子，并签订了购房合同。
然而，该房屋的实际采光和销售的承诺不符，导致合同基础受损。
这35万预约金一般被视为担保或定金，用来确保合同的履行。
不过，由于开发商方面的虚假宣传导致合同无法继续履行，柯先生有权要求解除合同并退房、退还预约金。
而在此案中，开发商是违约方，无权扣除预约金。
柯先生找过记者后，开发商和柯先生再次协商了，最终，开发商同意给柯先生退房。
柯先生说：手续全部办好了，一个月左右钱到我账上就好了。
不过，开发商表示，柯先生自身也有一定责任，协商后，收取了柯先生几万块的违约金。
对于协商结果，柯先生也说当初看房子时，也疏忽大意了，采光问题，我们夫妻俩也没看，对此也虚心接受。
他还提醒大家，以后买房子真要擦亮眼睛。
柯先生虽然退了房，但是也扣了几万违约金，还是有损失的。
通过这件事，大家买房也要注意，不能光听，也要自己亲自去看，要多看几遍，才能避免出现损失。
