说起南宁的“网红”单位房，就是那些在网上讨论度特别高的单位房小区。比如大板一区、大板二区，还有德天府应该也算上一个。

这是明哥后台问得最多的单位房。每隔几天就会有人问，今天就一次说清楚吧。

经过明哥这些年孜孜不倦地科普，南宁大部分的地产媒体都明白了旧改和危旧改的区别。这里明哥再强调一遍，旧改是商品房，危旧改是单位房。这就是他们一字之差的本质区别。

原则上单位房是不允许对外出售的，只能是单位职工和体制内人员购买。当然，这“原则上不行”的潜台词就是“实际上可以”。当下不少单位都欠饷了，还有多少人能买房呢？

今天我们就来说一下南宁地委大院（德天府）。

德天府的前世今生

南宁地委大院的全称叫南宁地区委员会大院，是原南宁地委、南宁地区行署所在地。“南宁地区”就是现在的崇左市。所以南宁地委大院不归南宁市而归崇左市管。

地委大院（德天府）作为南宁目前最大的危旧房改造项目，总占地面积约198亩（含学校、道路、公建等），综合容积率高达5.76，总建筑面积98.45万㎡，其中住宅体量62.26万㎡。

项目总投资约40亿元，地块分为三期建设，规划建设23栋住宅楼，4981套住宅，建成后可容纳1.2~1.5万居民居住。将有效解决原南宁地委大院2179户住户和崇左市2800户干部职工家庭的政策性住房问题。

把上面的话翻译成人话，就是德天府的原安置住户有2179户，可以拿来销售的非还建住房约有2800套。

这2800套房限定了销售对象，首先是崇左市的干部职工家庭买；买完还有剩的房源就轮到区直单位干部职工买；如果还有剩余房源的话，就流通到市面上变成类似“商品房”的单位房。

所以，如果你既不在体制内，家里又没啥体制内的亲戚，却能收到地产中介们推售这个楼盘的信息。你应该就差不多要进坑了。

因为你连体制内的信息都没有的话，就没人能告诉你，如何分辨真假有用的信息。如果你有朋友在体制内，你就会明白，这个盘即使连体制内的人群也不待见它。

就算如今德天府交房了，你也容易被它超高的容积率劝退。在南宁你能看到堪比深圳楼盘建筑密度的房子，是不多见的。

而小区的交房品质，没啥好说的，毕竟单位房。你还想要小区园林和架空层的活动设施？你在想啥呢？

客观来说，德天府就是普普通通的单位房，比一般的安置房品质要好，但也就仅此而已了。远达不到友爱、明秀路片区普通商品房的品质水准。

德天府遇冷的原因何在

德天府的地段是没得说的，位于南宁生活氛围最成熟的友爱明秀路板块范围。

目前这个楼盘的中介会说，小区的学区是秀田小学本部、十八中。可实际上，连商品房都不能肯定学区能划到哪，这单位房如何能确定呢？

仔细分析你就知道，德天府读秀田小学本部不太可能。

首先。秀田小学是南宁市的教育资源，而德天府则属于崇左市的单位房。用南宁市的教育资源来照顾崇左市，这事情闻所未闻。

其次，德天府的综合容积率高达5.76，能容纳1.2~1.5万人入住。

难道秀田小学将成为德天府的专属学校？很明显是不可能的。

最后，这德天府小自己配套了1所24班小学和1所12班幼儿园，这预示着德天府小区是蹭不到秀田小学本部学区的。

至于这所配建的新小学未来会不会改名成秀田小学的分校区，这个就不确定了。

这得看崇左市跟南宁市如何协商。不确定的事视同于没有，明哥就认定德天府没有学区。

可德天府在没有学区加持的情况下，价格还很贵。8600元/㎡的房价，还得捆绑购买一个10~16万的车位。这么算下来，该盘的单价将达到9000~1万元/㎡。

所以，你现在明白为什么德天府不受体制内人群待见了吧？

在没有学区的情况下，一个单位房卖得跟商品房一个价。那买家既然都能买得起这里的单位房了，为何不直接买个商品房？

体制内的人群又不傻，假设这里的房子真那么好，学区又顶级，价格又便宜，不就早被他们买完了吗，轮得到你体制外的人进场？

能轮得到你体制外的“韭菜”进场接盘的房子，能是什么好货？把这个逻辑想通，你就不会进坑了。

房产证获取时间不确定

当然，如果你一定要赌一赌运气。就赌德天府未来配建的小学挂秀田的牌子，或者就赌德天府能划进秀田小学本部的学区，强行入手这个单位房，也不是不行。

但你仍然会遇到一个棘手的问题：房产证的办理时间不确定。

虽然当下各地政府都在推行“交房即得证”政策，但那是针对商品房而非单位房。单位房的拿证时间是很久的，快的交房后3年，慢的可能长达10年。

目前德天府一期虽然交房，但是明哥并没有查到德天府房产证办下来的信息，这也符合一般单位房的进度。

如果你是奔着秀田小学学区去的，如今就算交房了，可没有房产证，你怎么读秀田小学本部呢？

如果你是这里的单位职工，在没有房产证的情况下，你还能找单位开证明，大概率还不需要房产证。

可如果你不是这个单位的职工，你买了这个房，房产证没有办下来的情况下，这单位能给你开证明吗？

这种情况明哥没有实操过，无法给你结果。但明哥个人认为绝无可能。单位的公章就是权威，拿公章给你个外人盖，除非负责管公章的人他想去东部新城钓鱼了。

那以秀田小学的学位紧俏程度，你这又没房产证，又没单位证明的住户，想去入读名校，你这得排到第几档去啊？

所以大部分买新单位房的坑都在房产证上。

写在最后

德天府什么时候能办出房产证，这个有哪个机构敢给你承诺吗？应该是没有哪个机构敢承诺，因为单位房是真不确定。

这就是明哥为什么不建议普通人去买德天府的原因。这个盘，价格又贵，学区又不确定，房产证办理也不确定。

啥都不确定。买了不就是踩坑吗？