这几天上海楼市传播最广的消息，就是新杨思的土拍。由华润+中能建+越秀联合体以总价78.969亿元竞得，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%。 （📷见图4） 杨思原来一直是农村，棉花、粮食、蔬菜种植业较盛。90年代以后，大上海日新月异，杨思仍然是被遗忘的角落。看看杨思地区早年的一些商品房——申江豪城、东旺名苑等，品质、外观设计都很一般。 2010年上海举办世博会之后，城市开发终于轮到了南部地区的徐汇滨江、前滩后滩。 紧挨着前滩的杨思，也能喝一口汤了。 杨思的住宅是跃进式发展的。在2007年就造了高品质洋房的尚东国际名园，现在来看依然不过时： （📷见图5） 而后建设的一批，尚东鼎、万科五玠坊，都是低密度的豪宅盘，步子有些迈得太大了： （📷见图6） 客观而言，这些楼盘的品质都可圈可点。 万科五玠坊容积率0.9的小区，只造了5层高的洋房平层，最大楼间距达到80米，尺度惊人。 和新江湾城的问题类似，杨思也是配套未成、楼盘先行的典范。 从成交价来看，市场对这一片的认可度很一般，流动性也不太好： （📷见图7） 有这个资金实力的人，很少有人会考虑买到杨思。 新杨思规划还在画饼的状态： （📷见图8） 何况，新杨思规划的地皮，搭上的还是最弱的一条6号线。 新拍的这个地皮，应该是高层+叠拼的高低配，叠拼的价格有可能达到12万/㎡. 这个价格看一眼，就知道要套牢了。 上面发的，尚东鼎纯别墅小区的叠拼，成交价8.8万/㎡. 前两年仁恒有园的合院，单价也就是11-12万/㎡. 这两天，有朋友问我：新杨思上园200㎡还有尾盘，10万/㎡性价比是不是挺高的？ 我也是连忙劝退了，这个买了必然会破发。 其本质问题是，杨思地区根本没有高预算人群的需求，却造了很多高总价的房子。 杨思的唯一优点，似乎只有离前滩近一些。没有高端商业、没有国际学校、没有大面积的生态绿化。 前滩的购买力外溢，是一路向南的。外溢到三林滨江、浦江镇，就是不来杨思。 三林滨江新搞的生态绿地，已经是有模有样了： （📷见图9） 与其在杨思买高总价，还真不如蹲一个前滩百合园、前滩润璟的二手房了。 东体中心6号线往东一站的上南翡翠苑二手房，只能卖7万/㎡： 11号线往东一站的永泰三里城，新房只定价8万/㎡. 未来在二手市场的表现，还是得考察当下该板块的二手房销路。 杨思新地皮的叠拼、公寓大户型，已经预定了一个二手房难卖的席位。