02. 1000万总价段 入坑指南③：黄浦、徐汇老破大3房 我在之前的文章里就指出过，上海泡沫比较严重的两个区，就是徐汇和黄浦区。 这两个区花1000万甚至以上价格，买到的3房的品质，是非常恐怖的： （📷见图2） 我在《避雷！避雷！避雷！上海普宅，全球最贵》的文章里，总结了一堆类似的楼盘：（📷见图3） 入坑指南④：其他市区的普宅3房 其他市区1000万左右的3房，品质会比徐汇、黄浦要稍好一些，但稍微想一想，花个2亿日元/150万美金，买个毫无档次感的房子用来自住，是不是太奢侈了？ 杨浦属于这一类房子的重灾区。楼盘初始档次都不高、买房人本地情节重，普宅价格就被推上去了。 （📷见图4） 顺便提一下典型的普宅标准：物业费低于3元/月/㎡、车位配比1：0.7以下、小区低楼层装铁窗、涂料/面砖外立面多处漏水补丁、阳台堆满伸缩式晾衣杆。 真想感叹，许多买房人钱真是来得太容易了，1000万就买这些破烂。 1000万预算在上海买房，也不算紧巴巴了。 之前一段时间，就在知识星球内部推介过位于2035CAZ以内的物业费8块/月/㎡以上的1000万大三房。认真找一找，还是能发现好东西的。 03. 总结 500-600万总价段容易入坑的是新上海买房人。 刚来上海不了解情况，跟着中介/自媒体的推荐，就稀里糊涂买进郊区新房了。 解决方案就是四个字：不如租房。 很多买这个总价段房子的人，主要是怕踏空。被2015-2017年的行情搞得PTSD了，生怕房子没买十年白干。 实际上，购房总价越低，应该越无惧踏空。买500-600万总价房子的新上海人，我接触下来，收入至少也有个50-80万了。 如果算上还的房贷利息，就算房价一年涨20%，也就是一年白打工而已，踏空的机会成本非常低。 1000万总价段容易入坑的，是上海本地的买房人。 钱还是来得太容易了。购房款基本来自于拆迁、卖出原有住房。乱买一气也没什么感觉。 手握1000万预算的新上海买房人，在老家一般都是有头有脸的人物了，住的大概率是高端楼盘，很难接受破得要命的高总价老破大。 不妨去中介打听一下，徐汇、黄浦、杨浦的这种1000万总价以上的老房子， 基本都是本地居民在接盘。 这里就有一个问题。上海人的生育率是很低的，市中心尤其低。 这些老大楼目前还能靠拆迁、置换支撑着。一旦需求端萎缩，价格就有可能断崖式下滑。 我相信，有很多人500万都不愿意买前文发的运泰公寓的房子。