一般来说，洋房相比高层，有以下几个优点： ①容积率低，楼栋前后排列的话，低楼层的采光不容易被遮挡； ②公摊面积小，得房率更高、户型更好。这两年新房得房率普遍低，也就是摩登江南、开云艾尚里这种洋房能让人满意了：（📷见图2） ③洋房梯户比好，普遍是1梯2户/1梯1户； ④人们普遍更能接受洋房的一楼带花园，认为高层一楼花园不安全（高空抛物）； ⑤洋房公共区域来往的人流量少，折旧相比高层更小。 所有人都知道洋房好了之后，都一窝蜂地追求洋房。最近聊了一名朋友，估计是受到了网上舆论的影响，觉得唐镇卡园的金融家洋房很稀缺，市区的高层都是鸽子笼，包括古北二期这种。 （📷见图3） 听到这种观点，我就有点纳闷，和卡园差不多的地段，不是到处在建洋房么？横沔金茂府、保利西郊和煦、大华星曜... 经常也有人咨询市区的洋房，问得最多的就是老静安的新福康里和南草坪花园： （📷见图4） 讲真，就是个中低端的普宅。连个电梯都没，增强版老公房罢了。 只要我们稍微看一眼海外成熟市场，就能发现：洋房并不总能获得高溢价。 先来看看东京。就连代代木、白金高轮这种“上只角”地段的次新洋房，也未必卖得很贵：（📷见图5） 从外观来看的话，上面几个应该就是普通小区，和豪宅不搭边。在类似的地段，高层塔楼豪宅的价格就要夸张得多： （📷见图6） 在寸土寸金的香港，白石角，天赋海湾（普宅）、海日湾（高级公寓）、逸珑湾/朗涛（入门级豪宅）分别代表三个档次的楼盘。 其实，按楼层来分的话，天赋海湾的洋房反而密度是最低的。然而，从售价来看，却完全和楼盘的档次挂钩，与密度不相关： （📷见图7-9） 这时，又要翻出央行在2024年货币政策执行报告里的发言： （📷见图10） 租金是影响住房价值的核心变量。 市中心的租金高于郊区、豪宅的租金高于普宅，这属于常识性的判断了。 只要小区的维护在一定水平线之上，房源的租金与楼层总高的相关度并不高。 洋房豪宅>高层豪宅>洋房高级公寓>高层高级公寓>洋房普宅>高层普宅 市中心拔地而起的各种超高层豪宅新房，以后会不会变成贫民窟？ 稍微想一想就知道了，精装修整租的租金收益必然高于群租。15元/月/㎡物业费的高层，怎么可能变成贫民窟呢？ 需要提醒的是，洋房≠稀缺。市中心维护优秀的高品质洋房，才能叫稀缺。例如，湖南路的鸿丰香缇花园： （📷见图11） 不到这个级别，谨慎谈稀缺，还是看看价格实惠不实惠吧！