今天，双岗停车场地块一期竞拍结果揭晓。

结果毫无悬念，实则是定向出让：

广州地铁集团以底价186042万元轻松纳入囊中，成交楼面价约1.7万/平。

基于这种惯性猜想——

这几年，越秀地产因广州亲儿子的优势，抱上广州地铁的大腿，拿了不少地铁上盖靓地，在上一波高峰期吃撑反胃。

广州地铁拿地后，坊间猜测接下来可能会引入越秀地产操盘。

不过凡事有例外。

广州地铁也有吃独食的时候。

比如位于海珠区、地铁11号线和18号线交汇的龙潭站上盖项目珑璟台，就由广州地铁集团独立开发。

双岗停车场地块也不排除这种可能。

此次出让的地块一期占地面积50415平方米，总建面约10.95万方，容积率2.17，另有10845平方米配建面积。

扣除配建后，可售住宅部分仅98641平方米，可售楼面价约1.88万/平。算上配建成本，实际成本或超2万/平。

如对标目前旁边项目的实际成交价，这个成本的利润空间不是很大。

只能祈祷项目入市时，能够遇上好年景卖个好价钱了。

值得注意的是，双岗停车场此次出让的只是一期地块。

按规划，整个双岗停车场地块占地17万平方米，总建面约38.26万平方米，预计分两期开发。

产品定位方面，根据今年广州秋季土地推介会流出的项目规划图显示，该地块由高层住宅+低层洋房+叠拼等3类产品组成，定位偏改善。

其中一期地块为6栋高层住宅+5栋低层洋房组合，二期地块主要为叠拼。

这样一来，整个项目的货量大为缩减，预估2000套以内。

整个项目产品形态类似科学城6号线萝岗车辆段上盖项目品秀星樾。

当然，相比品秀星樾不近地铁（1.2-1.6公里），双岗停车场跟萝岗水西停车场项目（星樾山畔）类似，都是楼下即地铁。

双岗停车场楼下就是地铁5号线双沙站，两站换乘大沙东双地铁，地铁通勤效率杠杠的。

这是项目的一个价值点，但在地铁盘不稀缺的老黄埔，地铁算不上独特的优势。

真要讲有点稀缺的优势，是高层住宅北向无遮挡望龙头山。

但可惜的是北向望山，而不是南向山景，朝向又削弱了山景的价值。

而南向则是近看一堆的物流园、广深沿江高速匝道，以及海丝城密密麻麻的住宅楼。

另外，大沙东路四期从地块北侧贴身而过。

未来大沙东路四期打通开发大道，并接入广深沿江高速开发大道出入口，很有可能货车、拖车扎堆涌入，成为一条“货车大道”，会面临噪音粉尘的干扰。

还有就是，地块北侧山边现状盘踞几个物流堆场。如不能腾退，北向近距离的景观也是打折扣的。

因此，就南北向的视野景观而言，买家可能会面临两难困境：

到底是要北向望山，接受货车轰鸣，还是南向望物流园和高速匝道？

还有大家关心的教育配套，也是一大短板。

由于项目体量不大，规划人口偏少，有可能不会配建九年制学校，而只配一所小学和幼儿园。

如不配建初中，小升初大概率统筹周边摇号，具有很大的不确定性。

环境+书包的短板，必然会极大削弱项目的价值。

这两个短板，对于项目偏改善的定位，显然又是错位的。

只是低预算刚需盘的命，却非要做改善盘，只能看天吃饭了。