楼市稳住:517不够用了,急等930

潘堂 2024-09-16 22:22:32

冷看24年金九银十

会有适度反弹,但下跌趋势难反转

老潘说当下国内房地产身体底子虚弱,至于短期好转,得完全靠注射“救市兴奋剂”才有可能!比如517,930。这听上去很无奈,但却是现实,因为供需两弱,市场自身已失去修复力,唯有靠政策打鸡血才能短期修复一下。而且就政策鸡血而已,当下的政策兴奋剂,未必能产生增量需求,而更多只是收割前一波观望的存量客户而已。而且长期看,单凭“挤牙膏式”的救市,几乎不可能改变楼市中短期下行的大势。比如517救市后的6月短期暴涨后,7月,8月又双双跳水,原以为金九银十会好转很多,但事实上,眼下“金九”过半,一二手销售仍然同环比在温和下降。比如9月初至今销售比8月同期环比下降16%左右,相比去年同期下降超20%,相对21年9月下降超60%,而且整个行业景气度即使时间进入9月,但依旧在加速下行。比如9月新房周成交较年内周均值下降2成。同时,项目开盘去化率依旧在30%左右低位波动。另一方面,开发商端口也虚弱,9月上半月,房企推盘,供货、针对“金九”的促销优惠政策力度比往年更为走弱;全年看,2024年供需双弱,尚能正常拿地、推货、完工的房企缩减到之一不足三分之一,而连续两年多的拿地和开工疲软,导致目前新推盘受限,都以消化库存为主。所以,2024年整个房地产格局老潘就是8个字:“供需两弱、持续下行”。最新统计局数据显示,1~8月全国房地产销售5.9万亿,下跌幅度高达25%,全年预计9万亿左右。短期看,9月大概率会比8月有适度增长,但整个2024年金九银十成色如何,强不强,关键还得看930政策强不强。不强,24年大概9万亿,强一点,24年最多也就9.5万亿。今天老潘特别分享嵩山论市关于金九银十的全盘分析,很有参考意义。来源:嵩山论市 part1 金九银十季节性反弹有,但整体景气度改善难1,“金九银十”,这几年正在逐渐淡化地产销售“金九银十”的概念,自2017年以来明显弱化。究其原因,还是2017-2021年地产调控超预期收紧,整个小周期延长,而2021年之后地产信用风险爆发,即使2022年至今开始放松调控,仍然对市场无法形成有效刺激,自然“金九银十”就无法呈现出行业的乐观预期。即使最近两年3月、6月、9月和12月销售趋势性修复,整体30大城市的销售数据走弱,仍然无法挽回整体市场的衰退。2,“金九银十”更多是季节性反弹从某种程度上看,“金九银十”更多是季节性的环比改善,而并非市场热度的集中体现。尤其近两年金九银十,尚不及2021年之前的8月。(8月是季节性低点)。在这种环境之下,“金九银十”更多体现开发商推盘和促销节奏,而非真正的市场景气度。所以并没有盲目追求金九银十的必要。我们找到2019年至今8-11月的地产销售数据,可以明显发现,金九的确环比改善,但银十就明显成色不足,销售反而不如年末冲刺的11月。

图:2019年至今8-11月地产单月销售

3,2024“金九银十”的促销力度明显减弱

“金九银十”的另外一个重要特点,就是开发商会选择9月和10月黄金周前后,开始通过折扣、附赠等方式促销楼盘。比如2020年恒大在9月开始直接打七折,当年房企在金九银十的刺激力度可见一斑。但是近两年随着大量民企发生违约、退出市场,整个金九银十促销力度开始减弱,优惠的力度明显不如往年。比如

今年9月1日,2024重庆秋季线上房地产暨家居展示交易会正式启动,除了在线上线下集中展示房源、开启房地产相关行业联动促销以外,会上还推出惠民消费套餐、财政贴息补贴等多种优惠措施。

在天津,“美好津城 为爱安家”2024天津秋季房交会正在举行,吸引270余家房地产企业参展;在山东,2024齐鲁秋季(48届)房地产展示交易会于9月5日开启,集中展示一批满足百姓刚性和改善性住房需求的楼盘项目。

此外,还有一些区域推出购房补贴、发放购房消费券,助力楼市“金九银十”。例如,杭州市萧山区从8月31日起发放购房消费券,在购买相关项目的新建商品住宅时每套房源可凭消费券抵扣3万。

2024年房企的促销活动在力度和规模上相比2023年有所减弱,这可能与市场整体需求下降、房企销售压力增大以及对未来市场预期的不确定性有关。

房企在促销策略上可能更加注重提升产品质量和服务,很难给出真金白银的实惠。

part2 供需疲软,意愿不足

2024年”金九银十“成色、效力不足

1,当前房地产市场是“供需双弱”之所以我们对2024的“金九银十”不抱大希望,很大程度上是受当前市场供需两弱的影响。尤其连续两年多的房价下跌,让市场预期不佳。最新出炉的8月地产数据,开发投资同比下降10.2%,销售下降超过20%,二手房价连续30个月下跌。在供需双弱的低迷背景下,金九银十也很难逆势带来市场利好。2,房企推货、供给意愿和能力不足2024年“金九银十”期间,房地产相较2023年同期更为谨慎和保守。根据市场分析,房企的推货和供给意愿及能力都有所减弱。一方面,由于市场整体需求下降,房企面临较大的销售压力,推货去化率不及以往,而实际可以提供的优惠力度也在减弱。另一方面,房企在资金链紧张的困境下,前期拿地、开工不足,导致现在可新推货值有限,而以存量为主的消化更是大难题。统计北上深的月度预售批准面积,我们发现2024年以来,三大城市的预售审批面积逐渐减少。如下图

北京、上海、深圳批准预售面积(当月)数据来源:Wind,嵩山论市

3,买房者预期不佳、购房意愿不足

当前购房者整体市场预期不佳,也阻碍了金九银十的生效。

517新政推出后,去除按揭利率下限、降低首付比例限制,一定程度上鼓励居民加杠杆买房。但是从实际结果上看,我们使用统计局地产开发资金来源中的 定金及预收款/(定金及预收款+个人按揭) 来测算实际首付比例,发现517之后,居民的首付比例提高,居民对杠杆的态度更加厌恶。

而与此同时M1同比也出现明显下行,体现出购房的活跃资金不足。

而从另一个角度看,整个居民不愿意买房,购房意愿弱,就无法使“金九银十”生效。从今年中指院推出的“阻碍买房因素”调查中,排第一的是57%老百姓认为预计后期房价下跌,第二的是等政策进一步救市,第三是首付资金不足。

图:中指研究院居民不愿意买房的原因调查

当下,无论新房、二手房价仍然处于下行期,50%以上的被访者认为房价还会进一步下跌,所以无论是刚需还是改善型需求,都会推迟买房行为。而持续下跌的房价,也让居民财富受到损失,信心不足。

而很多购房者期待政策进一步放松,就开始了观望。其实当前政策已达到了过往周期的放松水平,但进一步放松也不会一蹴而就。

对于项目烂尾的担心,仍然是购房者对于新房市场担忧的原因。这也是新房端无法“以价换量”的重要原因。部分研究者认为,当前房地产项目预售资金监管严格,现在买房子就不会烂尾了。但是,即使在严格的资金监管下,楼盘销售去化不达预期,就无法实现销售回款对施工成本的覆盖。所以保交付,看上去没问题,但实际依然是难题。

综合看,居民购房意愿不足、企业推货意愿能力有限,所以,金九银十的成色不足也就是意料之中的。

part3

930增量政策虽值得期待,但很难扭转趋势

金九银十是否能生效,地产行业是否能纾困,市场景气度能否复苏,关键就是看增量救市政策。

2014年、2022年和去年的9月,地产行业都有增量政策释放,或者涉及放松调控,或者是降低首付比例或者按揭利率。

1,救市政策的效果分类当前市场期待的政策很多,从存量房贷利率调降,到一线城市不限购,再到融资全面支持,亦或是发行特别国债收储。但这些政策,到底会有何效果?我们需要有一个分析框架。分类看:短期效果类政策:是立刻可以降低购房成本,帮购房者省钱的政策,比如降低契税。中期效果类政策:在于引导居民加杠杆或者放松居民购房门槛。长期效果类政策:在于改善地产市场的预期,改善地产对于经济的拖累。

2,短期政策:节省购房税费成本

说到短期生效的政策,最直接就是降低购房成本。

比如2023年12月,上海144平米以下住宅节省增值税及附加、个人所得税,如果1000万左右购房,实际购房节省可以达到20万以上。

而市场当前十分期待的就是进一步减免契税。以上海为例,90平米以下首套房,核定价减增值税后,按1%计契税。90平米以上首套,契税1.5%,非首套则3%。后续契税还有一定下调空间。

之所以说降低税费是短期生效的政策,是因为帮助购房者省钱,效果立竿见影,但是缺乏中长期改善的影响力。

以香港撤辣为例,今年年初,香港免除额外印花税、买家印花税和新住宅印花税,全面撤辣,销售额和房价在3月开始全面好转,但是持续时间没有超过一个季度。

短期效果政策,一方面政策生效时滞短,一方面政策效果持续性短。所以这个时候中长期政策需要跟进。

3,中期政策:引导居民加杠杆和降低购房门槛

而中期效果政策,目前的思路在于放松调控,引导居民加杠杆。

放松调控的效果目前看有限

二线城市基本上全面放松了限购(除天津等个别地区),但是地产销售景气度还在加速下行。

一线城市的放松推进,比如上海527新政,有一定效果,但是不足以扭转行业下行。

如果一线城市全面不限购,更多是信号意义,而非政策本身的效果。

近期关注下调按揭利率其实效果并没有根本改观。

比如值得反思的是,即使已经降低新增按揭利率,但并没带来地产销售的改善。

比如存量按揭利率如果调降,更多是降低居民生活负担,改善居民消费倾向,依旧很难再重新引导地产景气回升。

4,长期政策:出清信用风险,改变预期

从时间进程看,房地产行业信用债风险,跟房地产行业投融资、销售下行基本同步。

而伴随着时间的推移,行业基本面风险和信用债违约风险形成螺旋式的负面反馈。后续只有实现地产信用风险出清,让地产公司经营正常化,整个行业的“持续经营假设”恢复,行业回暖才能持续,政策效果才能长期化。

而另一方面,当前市场期待财政资金,特别是中央发行特别国债支持三大工程建设以及商品房收储。相比于2014-2018年周期的PSL投放,当前地产增量的财政、货币支持尤显不足。

从结果角度看,资金的投放和地产信用风险出清,是能改变地产行业的长期效果政策。目前比较值得期待的,就仍然是发行特别国债纾困地产、收储现房,以及推动地产融资工具进一步放松限制。

总体上看,最终长期政策的效果,是扭转市场预期,改变因为房价下跌带来经济动能放缓趋势。具体详见下图。

图:地产预期转弱,房价下跌拖累经济动能机理

图:地产预期转弱,房价下跌拖累经济动能机理

小结

“金九银十”存在与否,关键是930的政策

复盘过往930,每一次930都牵动着地产人的心

2014年930全面放松,2016年930全面调控收紧,2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”,2023年9月“调降存量房贷利率,放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。

从救市机理上看,政策制定者关注城镇人均可支配收入和新房房价关系,当新房房价增速接近或超过同期人均可支配收入增速,则触发调控收紧,反之,当新房价格增速下跌,与人均可支配收入增速拉开差距,则调控放松。

对于2024年930政策预判,我认为:

短期效果政策,可能推出降低税费特别是契税的政策,抑或进一步放松甚至取消重点城市非普通住宅标准。

中期效果政策,可能会分步推进降低存量房贷利率。

长期效果政策,可能会分步骤推出支持收储的特别国债,不过930落地的概率较低。

整体上看,2024年930大概率会有救市政策,所谓金九银十,相对7、8月成交会有适度反弹,但很能形成趋势反转!

对今年金九银十,你怎么看?欢迎留言讨论?

2 阅读:1254
评论列表
  • ljfen 22
    2024-09-17 00:42

    2024年房价原来应该回落到2014年水平,由于政策人为阻止下跌只回到2018年水平,未跌到合理区间,房价会继续跌!

  • 2024-09-17 18:01

    只有继续棚改才能救市

  • lxh 1
    2024-09-17 20:49

    死尸都臭了,不但秘发丧,还天天说每夜七次,要生儿子了[笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭][笑着哭]

  • 2024-09-18 10:48

    按现在的人口出生率,十年后每年净减少一千万以上,就算都不用盖,每年要增加几百万套二手房